Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG).
Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet. (§ 2 WEG) In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5 Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss (§ 7 WEG). Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.
Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.
Zusammenfassung Begriff Teilungserklärung
Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (Teilungsvereinbarung / Teilungserklärung) regelt § 3 WEG. Das Miteigentum an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. (§ 3 Abs. 1 WEG).
Die Teilungsvereinbarung setzt nach dem Gesetzeswortlaut zunächst voraus, dass mindestens zwei Personen Miteigentümer des Grundstücks sind, wobei es als ausreichend angesehen wird, dass sie mit der Eintragung des Sondereigentums als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden.
Es muss Miteigentum nach Bruchteilen nach § 1008 BGB vorliegen, womit eine Teilungsvereinbarung unter Miteigentümern, die einer gesamthänderischen Bindung (wie etwa eine Erbengemeinschaft), unterliegen, ausscheidet.
Begriff Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft.
Die Gemeinschaftsordnung, in aller Regel als Bestandteil der Teilungserklärung, hat dabei überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft. Gesetzlich durch § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ermächtigt, können die Wohnungseigentümer hier auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht zwingende bzw. unabdingbare gesetzliche Bestimmungen betroffen sind.
