Teilungserklärung – einfach erklärt

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum in Deutschland. Sie regelt die Aufteilung eines Grundstücks sowie des darauf errichteten Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit schafft sie Rechtssicherheit und legt verbindlich fest, welche Gebäudeteile einer bestimmten Eigentümerin oder einem bestimmten Eigentümer exklusiv zugewiesen sind.

Ohne Teilungserklärung ist keine wirksame Begründung von Wohnungseigentum möglich (§ 8 WEG). Erst mit der Eintragung der einzelnen Einheiten in das Grundbuch wird aus einem einheitlichen Grundstück rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum.

Warum ist diese Regelung so wichtig?

Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie:

• schafft klare Eigentumsverhältnisse,

• legt Nutzungsrechte und -pflichten fest,

• regelt die Kostenverteilung,

• bildet die Grundlage für die Verwaltung der Immobilie.

Ohne sie wären Streitigkeiten über Zuständigkeiten, Instandhaltungspflichten oder Rechte am gemeinschaftlichen Eigentum vorprogrammiert.

Inhalt der Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung enthält folgende Hauptbestandteile:

1. Aufteilungsplan

Ein amtlich bestätigter Plan (Grundriss), aus dem die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgeht.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Diese bescheinigt, dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind, also eigenständig nutzbar sind.

3. Gemeinschaftsordnung

Die rechtlichen „Spielregeln“ der Eigentümergemeinschaft, z. B. zur Stimmverteilung, Kostenverteilung und Nutzung.

4. Beschreibung des Sondereigentums

Welche Räume zu welcher Einheit gehören (z. B. Wohnung Nr. 3: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad).

5. Sondernutzungsrechte

Z. B. das exklusive Nutzungsrecht an einem Gartenanteil oder einem Stellplatz.

6. Miteigentumsanteile

Sie geben an, in welchem Verhältnis sich jeder Eigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligt (z. B. 125/1.000stel).

Notwendige Voraussetzungen für eine gültige Teilungserklärung

Damit die Teilungserklärung rechtswirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Notarielle Beurkundung (§ 29 GBO)

• Einreichung beim Grundbuchamt

• Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde

• Eintragung ins Grundbuch

Erst mit der Eintragung wird das Sondereigentum rechtlich wirksam und kann veräußert oder belastet werden.

Unterschied zwischen Teilungserklärung und Teilungsvereinbarung

Gemeinschaftsordnung – Die Regeln der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung ist oft Teil der Teilungserklärung. Sie bestimmt:

• die Verteilung der Kosten (nach Miteigentumsanteilen oder nach Nutzung),

• die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung,

• die Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung,

• Regelungen zur Verwaltung und Vertretung der Gemeinschaft.

Abweichungen vom WEG sind möglich, wenn keine zwingenden Vorschriften verletzt werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Was passiert bei unklarer oder veralteter Teilungserklärung?

Fehlt eine eindeutige Regelung oder ist die Teilungserklärung veraltet, können erhebliche Probleme entstehen:

• Rechtsunsicherheiten bei Umbauten

• Streitigkeiten über die Kostenverteilung

• Schwierigkeiten bei der Sanierung (z. B. wer zahlt was?)

In solchen Fällen empfiehlt sich eine Änderung der Teilungserklärung, etwa durch eine neue Gemeinschaftsordnung oder eine Anpassung über eine Teilungsvereinbarung.

Änderungen an der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein rechtlich bindendes Dokument. Dennoch kann sie im Laufe der Zeit geändert oder ergänzt werden – beispielsweise bei baulichen Änderungen, veränderten Nutzungsverhältnissen oder zur Klarstellung ungenauer Regelungen. Solche Anpassungen sind jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit einem klar definierten Verfahren möglich.

1. Wann ist eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich?

Eine Änderung ist meist dann notwendig, wenn:

• Sondernutzungsrechte neu vergeben, geändert oder gelöscht werden sollen (z. B. Zuweisung eines Gartens oder Stellplatzes),

• Einheiten baulich verändert werden und sich dadurch die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ändert (z. B. Zusammenlegung von Wohnungen),

• Nutzungsarten angepasst werden sollen (z. B. Umwandlung von Wohnraum in gewerbliche Nutzung),

• Miteigentumsanteile neu verteilt werden (z. B. bei Umbau mit neuer Fläche).

Auch redaktionelle Korrekturen (z. B. veraltete Bezeichnungen) oder die Einführung einer neuen Gemeinschaftsordnung können eine Änderung erfordern.

2. Wer darf eine Änderung veranlassen?

Die Initiative für eine Änderung kann von einzelnen Eigentümern, der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung ausgehen. Für die tatsächliche Umsetzung gelten jedoch strenge Voraussetzungen.

3. Rechtliche Voraussetzungen für eine Änderung

Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich notariell zu beurkunden und anschließend beim Grundbuchamt einzutragen. Der Vorgang kann – je nach Art der Änderung – eine Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümergemeinschaft erfordern.

a) Änderung der Sondereigentumszuweisung oder der Sondernutzungsrechte

• Einstimmigkeit erforderlich (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG)

• Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen notariell beurkundet zustimmen

• Eintragung der Änderung im Wohnungsgrundbuch

b) Änderungen in der Gemeinschaftsordnung

• Können durch Mehrheitsbeschluss erfolgen, sofern dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist

• Z. B. bei Regelungen zur Kostenverteilung oder zum Stimmrecht

• Änderungen sind nicht immer eintragungspflichtig, können aber zur Rechtssicherheit ins Grundbuch aufgenommen werden

c) Formelle Voraussetzungen

• Entwurf durch einen Notar

• Unterschrift und Zustimmung der erforderlichen Eigentümer

• ggf. Einholung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung, falls bauliche Veränderungen erfolgen

• Einreichung beim Grundbuchamt und Eintragung

4. Ablauf einer Änderung im Detail

1. Identifikation der Änderungsbedürftigkeit

   – Wer möchte was ändern? Ist eine bauliche Maßnahme geplant oder eine Nutzungsänderung gewünscht?

2. Rechtliche Prüfung

   – Ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig oder reicht eine Mehrheit? Gibt es gesetzliche oder gemeinschaftsrechtliche Einschränkungen?

3. Notarielle Beurkundung

   – Der Notar erstellt einen Entwurf der Änderungsurkunde. Alle betroffenen Eigentümer müssen diesen persönlich unterschreiben.

4. Eintragungsverfahren

   – Der Notar reicht die Änderung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Erst mit erfolgreicher Eintragung wird die Änderung wirksam.

5. Information der Eigentümergemeinschaft

   – Die Hausverwaltung sollte im Nachgang alle Eigentümer über die geänderten Regelungen informieren und das Dokument archivieren.

5. Praxisbeispiel: Zuweisung eines Gartens als Sondernutzungsrecht

Ein Eigentümer möchte ein ungenutztes Grundstücksteil (Garten) exklusiv nutzen. Dafür ist eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich:

• Erstellung eines neuen Plans mit Einzeichnung des Gartens

• Formulierung des Sondernutzungsrechts

• Zustimmung aller Eigentümer

• Notarielle Beurkundung

• Eintragung ins Grundbuch

Ohne Eintragung ist das Sondernutzungsrecht nicht rechtsverbindlich und gegenüber Dritten nicht durchsetzbar.

6. Häufige Stolperfallen bei Änderungen

• Nicht alle Eigentümer stimmen zu: Einstimmigkeit bedeutet, dass selbst eine einzige ablehnende Stimme eine Änderung verhindern kann.

• Keine Eintragung ins Grundbuch: Nur eingetragene Änderungen sind rechtlich bindend.

• Unklarheiten im Änderungsinhalt: Änderungen müssen eindeutig formuliert und durch Pläne belegbar sein.

• Versäumnis bei baulichen Maßnahmen: Bei Umbauten ohne begleitende Änderung der Teilungserklärung kann es später zu Konflikten kommen.

7. Zusammenfassung

Tipp der Hausverwaltung Reiner GmbH:

Lassen Sie geplante Änderungen vorab juristisch prüfen und durch uns begleiten. Wir koordinieren die Eigentümerzustimmungen, beauftragen den Notar und sorgen für die Kommunikation mit dem Grundbuchamt.

Praxisbeispiel: Teilungserklärung in der Verwaltung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Köln stellte fest, dass ein Gartenanteil keinem Eigentümer exklusiv zugewiesen war. In der Teilungserklärung war kein Sondernutzungsrecht eingetragen. Ein Eigentümer nutzte den Garten dennoch seit Jahren allein. Die Verwaltung musste klären, ob ein sogenannter faktischer Zustand zur Gewohnheit geworden war – oder ob eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung notwendig war. Ergebnis: Nur durch eine Änderung mit notarieller Beurkundung konnte das Sondernutzungsrecht rechtsverbindlich zugeordnet werden.

FAQ zur Teilungserklärung

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gehört ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer, z. B. die Wohnung oder der Keller. Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück, tragende Gebäudeteile, Dach, Fassade usw.

Was kostet die Erstellung einer Teilungserklärung?

Je nach Umfang, Notarkosten und Lage des Objekts können die Kosten zwischen 1.000 – 3.000 Euro liegen.

Kann ich die Teilungserklärung als Käufer einsehen?

Ja, jeder Kaufinteressent hat ein Recht auf Einsicht. Sie ist Teil der Verkaufsunterlagen und beim Grundbuchamt hinterlegt.

Muss die Teilungserklärung geändert werden, wenn bauliche Veränderungen erfolgen?

Nicht zwingend – nur wenn dadurch die Grenzen des Sondereigentums oder Sondernutzungsrechte berührt werden.

Wer kann eine Teilungserklärung erstellen?

Grundsätzlich ein Notar, oft in Zusammenarbeit mit einem Architekten (für die Pläne) und ggf. der Hausverwaltung.

Glossar wichtiger Begriffe

Sondereigentum: Allein dem Eigentümer zugeordneter Bereich (z. B. Wohnung, Keller).

Gemeinschaftseigentum: Alle Teile, die nicht Sondereigentum sind (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus).

Sondernutzungsrecht: Exklusive Nutzung einer Gemeinschaftsfläche (z. B. Garten, Stellplatz) durch einen bestimmten Eigentümer.

Miteigentumsanteil: Anteil des Eigentümers am Gemeinschaftseigentum, in Tausendsteln angegeben.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung, dass eine Einheit baulich vollständig und selbstständig nutzbar ist.

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Herzstück jeder Eigentümergemeinschaft. Sie schafft Rechtssicherheit, beugt Konflikten vor und legt verbindliche Regelungen für das Zusammenleben und die Verwaltung des Gebäudes fest. Käufer, Eigentümer und Verwalter sollten sie sorgfältig prüfen – insbesondere bei Sondernutzungsrechten, Nutzungsvorgaben oder Kostenverteilungen.

Wenn Sie Fragen zur Auslegung oder Anpassung Ihrer Teilungserklärung haben, steht Ihnen die Hausverwaltung Reiner GmbH als kompetenter Ansprechpartner zur Seite.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Februar 2025