Teilungserklärung – einfach erklärt
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Aufteilung eines Grundstücks ist ein zentrales Konzept im deutschen Wohnungseigentumsrecht. Sie bestimmt, wie ein Grundstück in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Damit legt der Eigentümer fest, welche Wohnungen oder Gewerberäume als Sondereigentum gelten und welche Bereiche Gemeinschaftseigentum bleiben. Rechtliche Grundlage hierfür ist der § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Ohne eine solche Regelung gibt es kein rechtlich eigenständiges Wohnungseigentum. Erst durch die Eintragung ins Grundbuch entstehen einzelne Wohneinheiten als separate Eigentumsobjekte.
Warum ist diese Regelung so wichtig?
Die Teilungserklärung klärt grundsätzliche Fragen für Eigentümergemeinschaften. Sie regelt, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat und wer für welche Kosten aufkommt. Ohne eine klare Teilungserklärung könnten Konflikte über Zuständigkeiten entstehen.
Inhalt der Teilungserklärung
Jede schriftliche Vereinbarung zur Aufteilung enthält mehrere wesentliche Bestandteile:
- Klare Eigentumsverhältnisse: Sie bestimmt genau, welche Teile des Gebäudes in Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen.
- Sondernutzungsrechte: Sie legt genau fest, welche Eigentümer exklusive Rechte an bestimmten Flächen haben, beispielsweise Stellplätzen oder Gärten.
- Grundlage für das Wohnungsgrundbuch: Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das das Sondereigentum rechtlich absichert.
- Regelungen zum Gemeinschaftseigentum: Es wird genau geklärt, welche Kosten alle Eigentümer gemeinsam tragen müssen und wer für die Instandhaltung bestimmter Bereiche zuständig ist.
Notwendige Bestandteile einer gültigen Teilungserklärung
Damit eine Teilungserklärung wirksam ist, muss sie folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Notarielle Beglaubigung: Ein Notar muss die Erklärung offiziell beurkunden.
- Teilungsplan: Ein offizieller Plan des Gebäudes, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bestätigt werden muss.
- Prüfung der Abgeschlossenheit: Die zuständige Behörde kontrolliert, ob die Einheiten eigenständig nutzbar sind und der Baugenehmigung entsprechen.
- Eintragung im Grundbuch: Erst durch die Eintragung ins Grundbuch wird das Sondereigentum rechtlich wirksam und somit auch einklagbar.
Unterschied zwischen Teilungserklärung und Teilungsvereinbarung
Die Teilungserklärung wird einseitig vom Grundstückseigentümer festgelegt. Sie legt verbindlich fest, wie das Eigentum aufgeteilt wird und welche Rechte die Eigentümer haben.
Die Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG), ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen mehreren Miteigentümern eines Grundstücks. Sie dient dazu, das Eigentum untereinander aufzuteilen. Die Miteigentumsanteile können dabei individuell vereinbart werden.
Voraussetzungen für eine Teilungsvereinbarung:
- Mindestens zwei Personen müssen Miteigentümer sein.
Die Eintragung des Sondereigentums muss im Grundbuch erfolgen.
- Es muss Bruchteilseigentum vorliegen (§ 1008 BGB).
Gemeinschaftsordnung – Die Regeln der Eigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaftsordnung ist oft Bestandteil der rechtlichen Aufteilung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer und bestimmt, wie die Eigentümergemeinschaft organisiert ist.
Inhalte der Gemeinschaftsordnung:
- Kostenverteilung: Wer zahlt welche Gemeinschaftskosten und wie genau erfolgt die Berechnung?
- Stimmrechte: Wie werden Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft getroffen und welche Mehrheiten sind erforderlich?
- Nutzungsregelungen: Dürfen Wohnungen auch gewerblich genutzt werden oder ist dies ausgeschlossen?
Die Gemeinschaftsordnung kann in bestimmten Fällen vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen enthalten, sofern keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen verletzt werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Das Thema Gemeinschaftsordnung wird in einem eigenen Beitrag, separat erklärt.
Fazit
Die Teilungserklärung ist die Basis für Wohnungseigentum. Sie legt fest, welche Teile eines Gebäudes Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind. Eine klare Teilungserklärung verhindert Streitigkeiten und sorgt für eine geregelte Nutzung der Immobilie.
Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verwalten möchte, sollte die Teilungserklärung sorgfältig prüfen. Sie bestimmt die Eigentumsverhältnisse und auch die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
