Die Anforderungen an die Jahresnebenkostenabrechnung werden gelockert – so entschied es der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20. Januar 2016. Wie das Gericht in seinem Urteil (VIII ZR 93/15) entschied, soll die Jahresabrechnung sowohl hinsichtlich des Aufwands für den Vermieter als auch hinsichtlich der Übersichtlichkeit zugunsten des Mieters nicht „überfrachtet“ werden.

Der Fall

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnanlage, die aus mehreren Gebäuden besteht. Die strittigen Nebenkostenpositionen sind Müll, Abwasser und Wasser. Zwei zentrale Heizstationen mit Warmwasseraufbereitung versorgen die komplette Wohnanlage. Ebenso besteht ein zentraler Müllplatz für die gesamte Wohnanlage. Die Verteilung der Kosten erfolgte über das Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Mieter. Die Nebenkostenabrechnung, die den Mietern zugestellt wurde, enthielt jedoch nur die Gesamtkosten pro Gebäude sowie die umgelegten Nebenkosten pro Mieter. Der „Gesamtbetrag“ auf der Nebenkostenabrechnung der Mieter entspricht somit nicht den „Gesamtkosten“, die insgesamt durch den zentralen Müllplatz und die zwei zentralen Heizstationen angefallen sind. Der Rechenschritt, bei dem die Gesamtkosten der kompletten Wohnanlage auf die einzelnen Gebäude umgelegt wurden, war nicht in der Nebenkostenabrechnung, die den Mietern zugestellt wurde, enthalten. Der Mieter klagte in den vorangegangen Instanzen auf formelle Unrechtmäßigkeit der Abrechnung. Die Klägerin legte Revision beim BGH ein.

Bisherige Rechtsprechung

Gemäß der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z.B. Urt. v. 9.10.2013 – VIII ZR 22/13, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06 etc.) war es erforderlich, alle Kosten, auch wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden, in der Nebenkostenabrechnung anzuführen. Dazu würden in diesem Fall auch die Gesamtkosten der kompletten Wohnanlage gehören. Der Mieter führte diesen Umstand an, um die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung festzustellen und somit die Nachzahlung zu verweigern. In diesem Sinne entscheid auch das Landgericht Bochum, woraufhin die Eigentümerin Revision beim Bundesgerichtshof einlegte. Streitwert ist eine Nebenkostennachzahlung aus dem Jahr 2011 i. H. v. 898,13 € zzgl. Zinsen.

Urteil des BGH vom 20.01.2016

Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hält in diesem Urteil (AZ: VIII ZR 93/15) nicht an seiner bisherigen Linie fest, wonach die Angabe der bereinigten Kosten (hier: Kosten pro Gebäude) eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung zur Folge hat. Bereinigte Kosten sind Betriebskosten abzüglich der Bestandteile, die nicht auf den Mieter umlagefähig sind.

Anforderungen an Neben- und Betriebskostenabrechnungen

Eine Nebenkostenabrechnung ist somit wirksam, wenn die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) gewahrt wird, die Gesamtkosten als die Summe der Kosten pro Abrechnungseinheit (hier: Gebäude) und der vom Mieter zu zahlende Betrag angegeben werden. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.

Weiterhin hat der Senat in vergangenen Entscheidungen mehrfach darauf hingewiesen, dass keine zu hohen Ansprüche an die Abrechnung gelten sollen (z.B. Urt. V. 15.2.2012 – VIII ZR 197/11), um den Aufwand für den Vermieter vertretbar zu halten und die Übersichtlichkeit für den Mieter sicherzustellen. Die „Überfrachtung“ der Abrechnung hat ebenso für den Mieter nur geringen Mehrwert, da die vom Mieter zu tragenden Kosten ohnehin mit dem exakten Betrag in der Abrechnung enthalten sind. Bei Interesse einer tiefergehenden Analyse der Abrechnung, hat der Mieter Anspruch darauf, die vollständigen Abrechnungsunterlagen beim Vermieter

Konsequenz in der Praxis

In der Praxis wird der Hausverwalter oftmals mit der Jahresabrechnung beauftragt. Daher gilt dieses Urteil für Verwalter analog. Das Urteil bedeutet eine Arbeitserleichterung bei der Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Das Urteil vereinfacht die Jahresabrechnung in folgenden Fällen:

Der Versorger stellt dem Vermieter Betriebskosten in Rechnung, die nicht auf einzelne Gebäude aufgeschlüsselt sind.

Einzelne Kostenpositionen können nicht vollständig auf die Betriebskosten umgelegt werden.

Vornahme eines Vorwegeabzugs bei gewerblicher Nutzung einzelner Einheiten.

In Zukunft muss der Rechenschritt zur Umlage der Gesamtkosten auf die Abrechnungseinheiten in der Abrechnung nicht mehr aufgeführt werden. Es reicht nunmehr die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit pro Kostenart darzustellen, aus denen sich die zu zahlenden Neben- und Betriebskosten für den Mieter errechnet werden.

Quelle: https://ddiv.de