Ein Zwangsverwalter von Eigentumswohnungen muss die laufenden Hausgelder der insolventen Eigentümer zahlen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil.

Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) war bereits in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung das Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung darstellt. Danach muss ein Zwangsverwalter das Hausgeld aufbringen, unabhängig von den aus der Verwaltung erzielten Einkünften.

Kann ein Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwaltung die Hausgelder nicht finanzieren, muss der Gläubiger die hierzu notwendigen Beträge als Vorschuss bereitstellen.

Ob dies auch nach der Änderung des WEG im Jahr 2007 gelten sollte, war umstritten. Der BGH bestätigte nun: Das Hausgeld stellt weiterhin Kosten der Zwangsverwaltung dar und ist vom Zwangsverwalter zu zahlen (BGH, Beschluss v. 15.10.2009, Az. V ZB 43/09).

 

Der Zwangsverwalter im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist eine Person, die vom Gericht zur Verwaltung eines mit Zwangsverwaltung belegten Wohnungseigentums bestellt wird.

Das WEMoG, das 2020 reformiert wurde, betrifft hauptsächlich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), und die Rolle des Zwangsverwalters wird insbesondere in Bezug auf die Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) relevant.

Aufgaben und Stellung des Zwangsverwalters nach WEMoG:

  • 1. Rechtsstellung als Eigentümervertretung
    • Durch die Reform des WEG 2020 wurde klargestellt, dass der Zwangsverwalter in der WEG als Vertreter des Eigentümers agiert und somit dessen Mitgliedschaftsrechte in der Eigentümerversammlung wahrnehmen kann.
  • Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
    • Der Zwangsverwalter kann in der Eigentümerversammlung abstimmen, sofern dies für die Verwaltung des Wohnungseigentums erforderlich ist.
  • Verwaltungspflichten
    • Der Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung der zwangsverwalteten Einheit(en), insbesondere die Einnahme von Mieten und das Begleichen laufender Kosten wie Hausgeldzahlungen an die WEG.
  • Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes
    • Nach der WEMoG-Reform wurde die Zahlungspflicht des Zwangsverwalters für das Hausgeld gestärkt. Damit soll sichergestellt werden, dass die WEG ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann.
  • Abgrenzung zur WEG-Verwaltung
    • Während der Zwangsverwalter nur für die zwangsverwaltete Einheit zuständig ist, obliegt die Gesamtverwaltung der Wohnanlage weiterhin dem WEG-Verwalter.

Zusammenfassung:

Der Zwangsverwalter spielt eine wichtige Rolle innerhalb einer WEG, indem er die Interessen des zwangsverwalteten Eigentümers vertritt, für dessen Zahlungsverpflichtungen einsteht und in der Eigentümerversammlung mitwirken kann. Die WEMoG-Reform hat dessen Aufgaben präzisiert und seine Verantwortung gegenüber der WEG gestärkt.