Die Außenfassade ist schadhaft – der Putz bröckelt. Der Vermieter will sanieren.
Ein Blick in die Energieeinsparverordnung (EnEV) zeigt, dass er dann im selben Zuge auch gleich die Fassade nach EnEV-Standard mit einem Wärmeschutz versehen muss. Ausnahmen sind nur zugelassen, wenn er bis zu 10 % der Fassadenfläche saniert. Ab einer Sanierung von 10 % und mehr der Fläche muss er vollflächig nach aktuellen Werten dämmen (§ 9 Abs. 1, 3 EnEV 2009). So geschieht es. Der Vermieter sieht in seiner Baumaßnahme eine Modernisierung und erhöht die Miete um 11 % der aufgewendeten Baukosten abzüglich Instandsetzungsanteil. Der Vermieter bezieht sich auf § 555 b Nr. 6 BGB und rechtfertigt seine Mieterhöhung mit „Umständen, die er nicht zu vertreten hat“ und die zu dieser Baumaßnahme einschließlich der Herstellung eines Vollwärmeschutzes führten.
Das OVG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 6.12.2012 – OVG 5 B 1.12, GE 2013, Seite 737) gibt ihm recht.
Führt der Vermieter Baumaßnahmen durch, die ihm gesetzlich vorgegeben sind und über die er deshalb freiwillig nicht entscheiden kann, begründet dies die Annahme einer Modernisierung wegen Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Das liegt nach Auffassung des Gerichts auch dann vor, wenn der Vermieter bei der Ausführung der Baumaßnahmen „bedingte Anforderungen“ nach der EnEV erfüllt, also wenn der Vermieter gesetzlich nicht erzwungene Maßnahmen wie das neue Verputzen der Fassade durchführt und als Folge dann noch zusätzliche von der EnEV aufgegebene Maßnahmen umsetzen muss.
Auch in diesem Falle kann er die Gesamtkosten ansetzen, also auch die Kosten für diejenigen Maßnahmen, die nicht unmittelbar aufgrund gesetzlichen Zwangs auszuführen waren. Abziehen muss er selbstverständlich den Instandsetzungskostenanteil (§ 559 Abs. 2 BGB). Handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum, so muss der Vermieter deshalb auch die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht einholen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6.12.2012, a. a. O.).
