Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei modernisierten Wohnungen
Sofern der Vermieter seine Anforderungen an die Auskunftspflicht der §§ 556f, 556g BGB hinreichend erfüllt hat, unterfallen umfassend modernisierte Wohnungen nicht der Mietpreisbremse. Es reicht dabei der Hinweis auf die Modernisierung, weitere Auskünfte über Umfang und Details der Modernisierung sind nicht erforderlich.
Der Fall
Zwischen einem Vermieter und mehreren Mietern bestand seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis über eine 109,06 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 1.405 €. Der Mietvertragsurkunde war eine Anlage beigefügt, in der der Vermieter erklärte, dass es sich bei dem Abschluss dieses Mietvertrages „um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache“ handelt.
Hierzu muss man wissen, dass in Gebieten mit Geltung der Mietpreisbremse die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings sieht das Gesetz einige Fälle vor, in denen Vermieter auch höhere Mieten verlangen dürfen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch die Miete nach einem Mieterwechsel erhöhen. Dies gilt ausnahmsweise dann, wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde und der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber dem potenziellen Mieter unaufgefordert in Textform Auskunft erteilt, siehe §§ 556f, Satz 2 556g Absatz 1a Satz 1 Nr. 4, 556g Abs. 4 BGB. Der BGH hatte in dem vorliegenden Fall die Frage zu klären, inwieweit der Auskunftsanspruch des Mieters auf der einen Seite und die Auskunftspflicht des Vermieters auf der anderen Seite besteht.
Die Entscheidung
Laut dem BGH habe der Vermieter seine Auskunftspflicht unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen dann hinreichend erfüllt, wenn er dem Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages unaufgefordert die notwendige Auskunft erteilt. Diese müsse beinhalten, dass es sich bei dem Abschluss des Mietvertrages um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung handele. Der Vermieter müsse nach den Ausführungen des BGH nicht über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft erteilen, so der BGH. Der im Gesetz verankerte Auskunftsanspruch des Mieters solle es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen. Dieser Auskunftsanspruch des Mieters beinhalte die preisbildenden Tatsachen sowie diejenigen Umstände, die der Mieter zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Ausnahmetatbestandes benötige. Sofern der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung unaufgefordert seiner Verpflichtung zur Auskunft grundsätzlich nachkomme, sei es Sache des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu verlangen, sofern er an der Richtigkeit der Auskunft zweifele.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.5.2022, Az. VIII ZR 9/22 Vorinstanzen: Landgericht Berlin, Urteil vom 6. Oktober 2021. Az. 67 S 191/21 Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 19. Juli 2021, Az. 113 C 270/20
