Vergleichsangebote Wohnungseigentümergemeinschaft – was gilt nach dem BGH-Urteil V ZR 246/21?

Einleitung: Neuer Rückenwind für die Praxis

Vergleichsangebote gehören zum Alltag der Wohnungseigentümergemeinschaft – insbesondere, wenn Aufträge vergeben oder Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen werden. Doch was passiert, wenn der Verwalter keine drei Angebote einholen kann – etwa weil es keine Anbieter gibt oder Angebote trotz Anfragen ausbleiben?

Genau hier sorgt das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Februar 2023 (Az. V ZR 246/21) für Erleichterung: Der BGH stellte klar, dass auch dann ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn der Verwalter vergeblich versucht hat, Vergleichsangebote einzuholen. Die Entscheidung betrifft zwar einen Altfall vor dem Inkrafttreten des WEMoG (01.12.2020), ist aber wegweisend für künftige Beschlussfassungen.

1. Der Fall: Heizkosten, fehlende Wärmemengenzähler und ein Zweitbeschluss

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine GdWE im Bezirk Köln mehrere Jahre lang versäumt, Wärmemengenzähler zu installieren. Die Folge: Die Heizkostenabrechnungen für 2016 und 2017 wurden in Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt. Im Januar 2019 wurden die Wärmezähler dann eingebaut.

Am 27. Juni 2019 beschloss die Eigentümerversammlung erneut die Abrechnung – inhaltsgleich zum vorher für ungültig erklärten Beschluss. Der Kläger warf der Gemeinschaft vor, durch diesen Zweitbeschluss den früheren Gerichtsentscheid zu unterlaufen.

2. Die zentrale Rechtsfrage: Darf die Gemeinschaft erneut über denselben Inhalt beschließen?

Im Zentrum des Urteils steht die Frage, ob ein Zweitbeschluss, der denselben Inhalt hat wie ein zuvor aufgehobener Beschluss, zulässig ist. Der BGH sagt: Ja – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Entscheidend sei, ob dieser Zweitbeschluss „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entspricht. Und genau hier kommt das Thema Vergleichsangebote Wohnungseigentümergemeinschaft ins Spiel.

3. BGH zur Bedeutung von Vergleichsangeboten

In seiner Begründung betont der BGH, dass nicht nur die tatsächliche Einholung von Vergleichsangeboten maßgeblich ist, sondern auch der ernsthafte Versuch. Gelingt es dem Verwalter trotz nachvollziehbarer Bemühungen nicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, darf trotzdem ein wirksamer Beschluss gefasst werden – unter Umständen auch auf Basis eines einzigen Angebots.

Das Urteil bringt damit eine lang erwartete Klarstellung: Die oft starre Forderung nach drei Angeboten ist nicht in Stein gemeißelt. Die Betonung liegt auf der Dokumentation der Bemühungen.

4. Relevanz für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

In der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob Beschlüsse über Auftragsvergaben ohne drei Angebote anfechtbar sind. Dank des BGH-Urteils steht nun fest: Wenn der Verwalter dokumentieren kann, dass er sich um Vergleichsangebote bemüht hat – auch vergeblich –, kann ein solcher Beschluss dennoch Bestand haben.

Dies hat erhebliche Bedeutung für die tägliche Arbeit von Verwaltungen, Beiräten und Eigentümern. Besonders bei Spezialgewerken oder in Regionen mit geringer Anbieterzahl kommt es häufiger vor, dass nur ein oder zwei Angebote eingehen.

5. Was Eigentümer und Beiräte jetzt beachten sollten

• Belegbarkeit ist alles: Der Verwalter sollte nachweisen können, welche Firmen angefragt wurden, wann und mit welchem Inhalt. Eine schriftliche Dokumentation reicht aus.

• Ein Angebot kann genügen: Wenn klar ist, dass andere Angebote nicht zu beschaffen waren, genügt auch ein einziges Angebot – vorausgesetzt, es ist marktüblich und sachlich angemessen.

• Eigentümer können mithelfen: Wer drei Angebote fordert, sollte selbst bei der Einholung unterstützen – etwa durch Hinweise auf Anbieter oder durch eigene Anfragen.

• Keine automatische Ungültigkeit: Fehlen Vergleichsangebote, bedeutet das nicht automatisch eine Ungültigkeit des Beschlusses – vielmehr kommt es auf die Umstände an.

6. Auswirkungen auf die gerichtliche Anfechtung

Besonders interessant ist der verfahrensrechtliche Aspekt: Reicht ein Eigentümer Anfechtungsklage ein und trägt dabei nachvollziehbar vor, dass der Zweitbeschluss gegen das frühere Urteil verstößt, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Beschluss ordnungswidrig ist. Dann muss die GdWE darlegen und beweisen, warum der Beschluss dennoch ordnungsmäßig war – etwa durch Hinweis auf gescheiterte Vergleichsangebotseinholung oder rechtliche Veränderungen.

7. Bedeutung im Lichte des WEMoG

Obwohl der Fall aus der Zeit vor dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) stammt, verwendet der BGH durchgängig die Begrifflichkeit der GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) als Trägerin der Verwaltungshoheit. Dies unterstreicht die aktuelle Tendenz: Nicht mehr die Einzel-Eigentümer, sondern die GdWE ist zentrale Akteurin im WEG-System. Das Urteil bestätigt diesen Paradigmenwechsel.

8. Fazit: Vergleichsangebote Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht überbewerten, aber ernst nehmen

Das Urteil bringt eine wohltuende Praxistauglichkeit in das starre Dogma der drei Angebote. Wichtig ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern die nachvollziehbare Bemühung, überhaupt welche zu beschaffen. Auch für Beiräte und kritische Eigentümer gilt: Wer mehr Transparenz und Wirtschaftlichkeit will, kann selbst Vergleichsangebote beisteuern.

9. FAQ zu Vergleichsangeboten in der WEG

Müssen immer drei Vergleichsangebote vorgelegt werden?

Nein. Drei Angebote sind ideal, aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist der dokumentierte Versuch, mehrere Angebote einzuholen.

Kann ein Beschluss mit nur einem Angebot angefochten werden?

Nur dann erfolgreich, wenn die Einholung weiterer Angebote unterlassen oder nicht versucht wurde.

Wer ist für die Vergleichsangebote verantwortlich?

In erster Linie der Verwalter – aber auch Eigentümer können (und sollten) mitwirken, vor allem bei Spezialthemen.

Gilt das BGH-Urteil auch für neue Beschlüsse nach dem WEMoG?

Ja. Zwar betraf der konkrete Fall das alte Recht, doch die Grundsätze zur ordnungsgemäßen Verwaltung und zur Rolle der GdWE sind übertragbar.

Muss der Verwalter den Eigentümern seine Bemühungen nachweisen?

Ja – spätestens im Falle einer Anfechtungsklage wird dieser Nachweis entscheidend.

10. Empfehlung der Hausverwaltung Reiner GmbH

Wir empfehlen Eigentümern, Beschlussvorlagen offen und realistisch zu bewerten. Gerade bei Handwerksleistungen oder kurzfristigen Maßnahmen sind drei Angebote oft nicht realisierbar. Vertrauen Sie auf unsere dokumentierte Vorgehensweise – wir legen Ihnen alle Anfragen und Rückmeldungen offen.

Gleichzeitig freuen wir uns über Ihre Mitwirkung: Falls Sie Anbieter kennen, können Sie uns diese gern benennen. So gelingt uns gemeinsam eine transparente und wirtschaftlich sinnvolle Vergabe.