§ 9a WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Einleitung

§ 9a WEG legt die rechtliche Grundlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fest. Er regelt nicht nur, wann und wie die GdWE entsteht, sondern auch, welche Rechte und Pflichten sie hat, wie sie haftet und was mit ihrem Vermögen geschieht. Für Hausverwaltungen, Eigentümer und Gläubiger ist diese Vorschrift zentral, um zu verstehen, wie die Gemeinschaft als eigene Rechtseinheit handelt.

Mit der WEG-Reform 2020 wurde die GdWE ausdrücklich als juristisch handlungsfähige Einheit definiert. Sie kann Eigentum erwerben, Verträge schließen, vor Gericht auftreten und haftet in einem klar geregelten Rahmen. § 9a WEG bildet damit die Basis für die tägliche Verwaltungspraxis und die rechtliche Einordnung aller gemeinschaftlichen Entscheidungen.

Gesetzestext von § 9a WEG (Stand 2024)

§ 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.

(4) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 728b BGB entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 BGB entsprechend anzuwenden.

(5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.

Kernaussagen und Bedeutung von § 9a WEG

§ 9a WEG macht deutlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:

  • eine eigene, rechtsfähige Einheit ist, die wie eine juristische Person handeln kann,
  • alle Rechte und Pflichten rund um das Gemeinschaftseigentum wahrnimmt,
  • ein eigenes Vermögen besitzt (Gemeinschaftsvermögen),
  • eine klare Haftungsregelung für Verbindlichkeiten hat,
  • nicht insolvenzfähig ist – ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen ist ausgeschlossen.

1. Entstehung und Rechtsfähigkeit (Absatz 1)

Die GdWE entsteht automatisch mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Selbst wenn die Begründung des Wohnungseigentums nach § 8 WEG erfolgt, gilt dieser Zeitpunkt als Beginn ihrer Rechtsfähigkeit. Ab diesem Moment kann die Gemeinschaft Verträge abschließen, Eigentum erwerben oder als Klägerin und Beklagte vor Gericht auftreten.

Praxisrelevant ist auch die offizielle Bezeichnung: „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der Grundstücksangabe. Diese Schreibweise ist bei Verträgen und in der Korrespondenz zu verwenden.

2. Rechte und Pflichten (Absatz 2)

Die GdWE vertritt nicht nur gemeinschaftliche Rechte, sondern kann auch Rechte einzelner Eigentümer wahrnehmen, wenn eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist – z. B. bei Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum. Gleichzeitig übernimmt sie die dazugehörigen Pflichten, wie die Erhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

3. Gemeinschaftsvermögen (Absatz 3)

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören alle Gelder und Sachwerte, die der GdWE gehören, z. B. Instandhaltungsrücklagen, gemeinschaftlich angeschaffte Geräte oder Fahrzeuge. Für dieses Vermögen gelten die Regelungen aus § 18 (Verwaltung), § 19 Abs. 1 (ordnungsgemäße Verwaltung) und § 27 (Befugnisse des Verwalters) entsprechend.

4. Haftung der Wohnungseigentümer (Absatz 4)

Die Haftung gegenüber Gläubigern richtet sich nach dem Miteigentumsanteil. Jeder Eigentümer haftet nur für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder in diesem Zeitraum fällig geworden sind. Nach einem Verkauf gilt die Sonderregel des § 728b BGB. Wichtig: Gegenüber einem Gläubiger können Eigentümer auch Einwendungen der GdWE geltend machen, nicht aber umgekehrt ihre persönlichen Einwendungen gegen die Gemeinschaft.

5. Keine Insolvenz des Gemeinschaftsvermögens (Absatz 5)

Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen ist ausgeschlossen. Das schützt die Handlungsfähigkeit der GdWE, bedeutet aber auch, dass offene Verbindlichkeiten auf die Eigentümer nach den Haftungsregeln verteilt werden müssen.

Beispiele aus der Praxis

  • Klage gegen einen Bauträger: Die GdWE tritt als Klägerin auf, um Mängel am Dach geltend zu machen.
  • Kreditaufnahme: Die GdWE schließt einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer energetischen Sanierung ab.
  • Haftungsfall: Eine offene Handwerkerrechnung wird anteilig auf die Eigentümer umgelegt, weil keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind.

Häufige Missverständnisse

  • „Die GdWE ist keine eigene Rechtsperson.“ – Doch, § 9a stellt ausdrücklich klar, dass sie rechtsfähig ist.
  • „Eigentümer haften wie bei einer GmbH nicht persönlich.“ – Falsch, die Haftung erfolgt anteilig nach Miteigentumsanteilen.
  • „Das Gemeinschaftsvermögen kann insolvent werden.“ – Nein, ein Insolvenzverfahren ist ausgeschlossen.

FAQs zu § 9a WEG

Wann entsteht die GdWE?

Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch bei Begründung nach § 8 WEG.

Wer haftet für Schulden der Gemeinschaft?

Jeder Eigentümer nach Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden sind.

Kann die GdWE Kredite aufnehmen?

Ja, sofern die Eigentümer dies beschließen und die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Kann das Gemeinschaftsvermögen insolvent werden?

Nein, § 9a Abs. 5 schließt ein Insolvenzverfahren aus.

Fazit

§ 9a WEG definiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als handlungsfähige, rechtsfähige Einheit mit klar geregelten Rechten, Pflichten und Haftungsstrukturen. Für die tägliche Verwaltungspraxis ist er unverzichtbar – er sorgt für Rechtssicherheit gegenüber Dritten und klare Verantwortlichkeiten innerhalb der Gemeinschaft.

Im nächsten Artikel folgt § 10 WEG – Vereinbarungen und Beschlüsse, der die Abgrenzung zwischen individuellen Vereinbarungen und gemeinschaftlichen Beschlussfassungen erläutert.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025