Wer schuldet die WEG-Abrechnung? – Einfach erklärt.
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 haben sich grundlegende Änderungen in der Verantwortung für die Erstellung der Jahresabrechnung ergeben. Während nach alter Rechtslage die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung häufig dem Verwalter persönlich zugerechnet wurde, ist nun die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) selbst Schuldnerin dieser Pflicht. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis und die Durchsetzung von Ansprüchen.
Die neue Rechtslage: Verantwortung der WEG
Gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist es nun Aufgabe des Verwalters, die Jahresabrechnung aufzustellen. Entscheidend ist hierbei jedoch, dass der Verwalter in dieser Funktion lediglich als Organ der Gemeinschaft handelt. Daraus folgt, dass nicht mehr der Verwalter selbst, sondern die WEG als solche die Verpflichtung zur Erstellung der Abrechnung trifft.
Sollte der amtierende Verwalter dieser Pflicht nicht nachkommen, kann die WEG ihn dazu auffordern oder bei weiterem Verzögern einen externen Dritten mit der Erstellung der Abrechnung beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten könnten unter Umständen vom Verwalter eingefordert werden.
Kein Anspruch gegen den alten Verwalter
Eine zentrale Konsequenz dieser Rechtsänderung ist, dass ein ehemaliger Verwalter nach seiner Abberufung nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. Dies hat das Amtsgericht Kassel in einem Urteil aus dem Jahr 2021 (AG Kassel, 800 C 1850/21) klargestellt. Die Abrechnungspflicht entfällt für einen Ex-Verwalter allein schon deshalb, weil er kein Organ der Gemeinschaft mehr ist und somit rechtlich nicht mehr in der Lage ist, die Abrechnung zu erstellen. Klagen gegen einen ehemaligen Verwalter auf Erstellung der Abrechnung haben daher keine Erfolgsaussichten.
Früher gab es in bestimmten Fällen eine nachwirkende Verpflichtung des Verwalters aufgrund des Verwaltervertrags. Diese konnte dazu führen, dass ein ehemaliger Verwalter noch für die Jahresabrechnung verantwortlich war, falls der Anspruch darauf bereits entstanden war. Dies ist jedoch nach neuer Rechtslage nicht mehr der Fall.
Konsequenzen für die Praxis
Die neue Regelung bedeutet für Wohnungseigentümer, dass sie sich mit ihrem Anliegen nicht mehr direkt an den Verwalter wenden können, sondern dass die Gemeinschaft als Ganze für die Abrechnung verantwortlich ist. Der erste Ansprechpartner ist somit der Verwaltungsbeirat oder der Vorsitzende des Beirats, der den Verwalter in der Angelegenheit zur Rechenschaft ziehen kann.
Falls kein Verwalter bestellt ist, bleibt es in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft, eine Lösung zu finden, beispielsweise durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters. Dies kann jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, die dann von der Gemeinschaft zu tragen sind.
Fazit
Mit der WEMoG-Reform ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung eindeutig auf die Gemeinschaft übergegangen. Der amtierende Verwalter ist als Organ der WEG für die Abrechnung zuständig, nicht jedoch ein ehemaliger Verwalter. Klagen gegen Ex-Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung haben keine Aussicht auf Erfolg. Die Eigentümergemeinschaft muss sich stattdessen an den amtierenden Verwalter wenden oder im Notfall eine alternative Lösung finden. Die Verantwortung liegt damit eindeutig bei der WEG selbst.
