Wer muss zahlen? Vorschüsse, Abrechnungsspitze, Sonderumlage 

Rechte und Pflichten in der WEG-Abrechnung verständlich erklärt (inkl. WEMoG-Reform)

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kommt es regelmäßig zu Unsicherheiten darüber, wer welche Zahlungen im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und beschlossenen Sonderumlagen leisten muss. Dies gilt insbesondere bei Eigentumswechseln. In diesem Artikel geben wir eine systematische und rechtlich fundierte Übersicht zu folgenden Themen:

  1. Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan
  2. Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung
  3. Sonderumlagen und Sondervorschüsse
  4. Einfluss von Eigentumswechseln
  5. Vertragsrechtliche Regelung im Kaufvertrag
  6. Relevante Urteile (u. a. OLG Karlsruhe, 14 Wx 82/03)
  7. Begriffliche Änderungen durch das WEMoG

1. Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan

Vorschüsse (früher oft als „Hausgeld“ bezeichnet) sind monatliche Zahlungen auf Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans gemäß § 28 Abs. 1 WEG. Sie decken die laufenden Kosten der WEG-Verwaltung.

Zahlungspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.Dies ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung und der Systematik des Wohnungseigentumsrechts: Nur der aktuelle Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet.

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Der Begriff Vorschüsse ist nach der WEMoG-Reform rechtlich korrekt und ersetzt das umgangssprachliche „Hausgeld“. Suchbegriffe wie „Wer muss Vorschüsse zahlen?“, „Vorschuss Hausgeld Eigentümerwechsel“ oder „WEG Vorschüsse Abrechnung“ sind für die SEO-Optimierung besonders relevant.

2. Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung

Die Abrechnungsspitze ergibt sich aus der Differenz zwischen den geleisteten Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten des Wirtschaftsjahres. Diese wird in der Jahresabrechnung festgestellt.

Zahlungspflichtig ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Dies ist gängige Rechtsprechung und gelebte Praxis. Der Verwalter kann nur mit dem aktuellen Eigentümer abrechnen, weil nur dieser Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist.

Ein interner Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer kann und sollte vertraglich geregelt werden.

3. Sonderumlagen und Sondervorschüsse

a) Grundsatz

Sonderumlagen werden von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss erhoben, um unvorhergesehene oder außergewöhnliche Ausgaben zu finanzieren (z. B. Dachsanierung, Gerichtsprozesse). Sondervorschüsse sind ähnlich, aber oft an wiederkehrende Zahlungen gekoppelt.

Nach klassischer Auffassung ist der Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage zahlungspflichtig, unabhängig davon, wann die Zahlung fällig wird.

b) Korrektur durch das OLG Karlsruhe (Beschluss vom 17.11.2004 – 14 Wx 82/03)

Das OLG Karlsruhe stellt klar: Ist die Fälligkeit der Sonderumlage auf einen Zeitpunkt nach dem Eigentumsübergang festgelegt, ist der neue Eigentümer zahlungspflichtig.

„Derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, schuldet die Zahlung – auch wenn die Sonderumlage bereits zuvor beschlossen wurde.“

Diese Auffassung folgt dem Grundsatz, dass nur der aktuelle Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet werden kann. Sie berücksichtigt auch, dass der neue Eigentümer meist auch wirtschaftlich von der Maßnahme profitiert.

c) Fazit zur Sonderumlage

  • Beschluss + sofortige Fälligkeit → Zahlungspflicht beim damaligen Eigentümer.
  • Beschluss + spätere Fälligkeit → Zahlungspflicht beim aktuellen Eigentümer zur Zeit der Fälligkeit.

4. Eigentumswechsel: Was gilt wann?

Bei Eigentumswechseln ist zu unterscheiden zwischen:

ZahlungsartStichtag für Zahlungspflicht
VorschüsseZeitpunkt der Fälligkeit
AbrechnungsspitzeZeitpunkt der Beschlussfassung
SonderumlageZeitpunkt der Fälligkeit (laut OLG Karlsruhe)

 

Da der Verwalter ausschließlich mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer abrechnen kann, trifft die Zahlungspflicht stets den aktuellen Eigentümer.

5. Regelung im Kaufvertrag

Verkäufer und Käufer können (und sollten) im notariellen Kaufvertrag regeln, wer wirtschaftlich für Vorschüsse, Abrechnungsspitzen oder Sonderumlagen aufkommt. Die gängigste Klausel lautet: „Nutzen und Lasten ab Übergang“.

Wichtig: Die Eigentümergemeinschaft ist an diese Regelung nicht gebunden. Sie hat keinen Anspruch gegenüber dem früheren Eigentümer – selbst wenn dieser intern laut Vertrag zur Zahlung verpflichtet wäre.

6. Begriffe seit der WEMoG-Reform

Mit Inkrafttreten der WEMoG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) zum 01.12.2020 haben sich einige Begriffe rechtlich geändert:

Früherer BegriffNeuer Begriff (juristisch korrekt)
HausgeldVorschuss gemäß Wirtschaftsplan
NachzahlungAbrechnungsspitze
SonderumlageSonderumlage (gleichgeblieben)

Auch die Anpassung der Vorschüsse erfolgt nun durch einen separaten Beschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG.

7. Praxisbeispiel

  • Abrechnungszeitraum: 01.01.2024 – 31.12.2024
  • Eigentumsübergang: 01.07.2024
  • Beschluss Jahresabrechnung: 15.06.2025
  • Sonderumlage beschlossen: 10.12.2024
  • Fälligkeit beschlossen: 15.02.2025 (Zahlung zum 01.03.2025)

Folgen:

  • Vorschüsse Januar–Juni: Verkäufer schuldet.
  • Vorschüsse Juli–Dezember: Käufer schuldet.
  • Abrechnungsspitze 2024: Käufer schuldet (Beschlussfassung im Juni 2025).
  • Sonderumlage: Käufer schuldet (Fälligkeit März 2025 laut OLG Karlsruhe maßgeblich).

Fazit

  • Vorschüsse schuldet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist.
  • Abrechnungsspitze schuldet, wer bei der Beschlussfassung Eigentümer ist.
  • Sonderumlage schuldet nach herrschender Meinung (OLG Karlsruhe) der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit.
  • Verwalter rechnet nur mit dem aktuellen Eigentümer ab.
  • Kaufvertragliche Regelungen dienen nur dem internen Ausgleich.