Was ist ein Aufteilungsplan? – Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen

Einleitung

In der Praxis der Hausverwaltung und insbesondere im Bereich des Wohnungseigentumsrechts spielt ein Begriff eine zentrale Rolle: der sogenannte Aufteilungsplan. Gerade für die Hausverwaltung Reiner GmbH und die gemeinschaftlich handelnden Eigentümer innerhalb einer GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist ein korrekt erstellter und aktueller Plan nicht nur rechtlich bedeutsam, sondern auch im täglichen Verwaltungshandeln unerlässlich. Doch was verbirgt sich genau hinter dem Begriff, wo ist er rechtlich verankert, und welche Konsequenzen drohen, wenn der Plan fehlerhaft ist?

1. Definition und rechtliche Grundlagen

1.1 Was versteht man unter einem Aufteilungsplan?

Ein Aufteilungsplan ist ein technisches Dokument, das Bestandteil der Teilungserklärung ist. Er zeigt zeichnerisch, wie ein Gebäude oder eine Liegenschaft aufgeteilt ist – insbesondere in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Grundlage für seine rechtliche Relevanz ist § 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

1.2 Wo ist der Plan zu finden?

Er wird zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und ist Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum. Das Grundbuchamt legt den Plan als Bestandteil der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung ab.

In der Praxis zeigt sich jedoch gerade bei älteren Objekten häufig ein Problem: Die Hausverwaltung erhält bei der Übergabe nicht immer eine vollständige Teilungserklärung mit sämtlichen Anlagen. Insbesondere die Aufteilungspläne fehlen nicht selten oder liegen nur in schlechter Qualität vor. Dies erschwert die Verwaltung erheblich. In solchen Fällen ist es Aufgabe der GdWE, im Bedarfsfall – etwa bei Verkaufsfällen, baulichen Veränderungen oder der Geltendmachung von Rechten – die fehlenden Unterlagen kostenpflichtig bei der zuständigen Behörde (in der Regel das Bauamt oder das Grundbuchamt) anzufordern. Auch die Hausverwaltung kann diese Aufgabe übernehmen, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt oder die Kostenübernahme geklärt ist.

2. Funktion aus Sicht der GdWE und Hausverwaltung Reiner GmbH

2.1 Bedeutung für die GdWE

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dient der Plan als verbindliche Grundlage für die Zuweisung und Abgrenzung von Eigentum. Nur die Flächen, die im Plan als Sondereigentum gekennzeichnet sind, dürfen individuell genutzt oder verändert werden.

2.2 Bedeutung für die Verwaltung

Die Hausverwaltung Reiner GmbH nutzt diesen Plan unter anderem zur Zuordnung von Kosten, Durchführung baulicher Maßnahmen und Durchsetzung von Beschlüssen. Auch bei der Kommunikation mit Eigentümern ist eine eindeutige Bezugnahme auf den Plan entscheidend.

3. Inhalte eines Aufteilungsplans

3.1 Darstellungen im Plan

Ein solcher Plan enthält typischerweise:

  • Grundrisse aller Etagen
  • Schnittzeichnungen
  • Maßangaben
  • Kennzeichnung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und evtl. Sondernutzungsrechten

3.2 Verbindlichkeit

Die Darstellungen im Aufteilungsplan sind rechtsverbindlich. Das bedeutet: Eigentümer dürfen sich nicht auf tatsächliche Gegebenheiten berufen, wenn diese nicht dem genehmigten Plan entsprechen.

4. Häufige Probleme und rechtliche Folgen

4.1 Diskrepanz zwischen Plan und Realität

In der Praxis zeigt sich immer wieder: Nachträgliche Umbauten oder Planungsfehler führen dazu, dass die tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr mit dem Plan übereinstimmen. Hier beginnt die Herausforderung – insbesondere für die Hausverwaltung Reiner GmbH.

4.2 Mögliche Folgen

  • Ungültige Beschlüsse: Ein Beschluss, der auf einer falschen Eigentumszuordnung basiert, ist unter Umständen anfechtbar.
  • Probleme bei Veräußerung: Käufer können Rückabwicklungen fordern, wenn sich herausstellt, dass das gekaufte Sondereigentum nicht korrekt zugewiesen wurde.
  • Streitigkeiten in der GdWE: Eigentümer können Maßnahmen blockieren, wenn nicht eindeutig ist, wem welche Fläche gehört.

5. Handlungsmöglichkeiten bei Abweichungen

5.1 Berichtigung des Aufteilungsplans

Eine Korrektur ist grundsätzlich möglich, erfordert aber ein aufwendiges Verfahren:

  • Erneute Erstellung durch Architekten
  • Einholen einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Zustimmung aller betroffenen Eigentümer
  • Notarielle Änderung der Teilungserklärung
  • Eintragung beim Grundbuchamt

5.2 Alternativen

Wenn eine formelle Korrektur nicht gewünscht oder durchführbar ist, kann ggf. auch mit ergänzenden Beschlüssen oder Nutzungsregelungen gearbeitet werden – jedoch immer mit rechtlicher Unsicherheit verbunden.

6. Praktische Empfehlungen der Hausverwaltung Reiner GmbH

  • Regelmäßige Kontrolle der baulichen Gegebenheiten
  • Dokumentation aller Umbauten und Beschlüsse
  • Rechtzeitige Abstimmung mit dem Verwalter bei baulichen Änderungen
  • Transparente Kommunikation in der Eigentümerversammlung
  • Nachforderung fehlender Unterlagen bei Bedarf durch die GdWE oder Hausverwaltung

7. Fallbeispiel aus der Praxis

„Die verschwundene Abstellkammer“ – Ein typischer Fall:

In einer Liegenschaft verwaltet durch die Hausverwaltung Reiner GmbH wurde bei einer Eigentümerbeschwerde festgestellt, dass ein im Grundriss als Abstellkammer gekennzeichneter Raum tatsächlich Teil der benachbarten Wohnung war. Es kam zu einer Rückabwicklung des Verkaufs und zur Neufassung der Teilungserklärung – ein langwieriger und kostenintensiver Prozess.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
Die Teilungserklärung ist das juristische Dokument, der Plan die zeichnerische Darstellung der Eigentumsverhältnisse.

Wer erstellt den Plan?
In der Regel ein Architekt oder Bauzeichner im Auftrag des Eigentümers oder Bauträgers.

Muss jeder kleine Umbau gemeldet werden?
Wenn dieser das Verhältnis von Gemeinschafts- zu Sondereigentum betrifft – ja.

Kann ein fehlerhafter Plan korrigiert werden?
Ja, aber nur durch notarielle Änderung der Teilungserklärung und Neuvorlage beim Grundbuchamt.

Wer zahlt bei Korrekturen?
In der Regel der Eigentümer, der den Fehler verursacht hat oder korrigieren will.

Was tun, wenn die Pläne fehlen?
Die GdWE oder Hausverwaltung kann diese gegen Kostenerstattung bei der zuständigen Behörde anfordern.

Glossar

Teilungserklärung:
Notarielles Dokument, das die Aufteilung einer Immobilie in Miteigentumsanteile regelt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung:
Amtliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich voneinander getrennt sind.

Sondereigentum:
Alleiniger Besitz an bestimmten Räumen (z. B. Wohnung, Kellerabteil).

Gemeinschaftseigentum:
Allen Eigentümern gemeinsam gehörende Teile (z. B. Dach, Treppenhaus).

Sondernutzungsrecht:
Recht zur alleinigen Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums, ohne Eigentum daran.

Fazit

Der Aufteilungsplan bildet das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne ihn fehlt die Grundlage für Eigentumsrechte, Beschlüsse und Maßnahmen im Gebäudeverbund. Für Hausverwaltungen wie die Reiner GmbH ist er tägliches Arbeitsmittel und gleichzeitig rechtliche Absicherung. Fehlerhafte oder veraltete Pläne führen schnell zu gravierenden Problemen – daher ist ihre regelmäßige Überprüfung essenziell. Noch wichtiger ist es, überhaupt über eine vollständige und behördlich genehmigte Fassung zu verfügen – eine Aufgabe, die bei fehlender Dokumentation von der GdWE aktiv verfolgt werden muss, idealerweise unterstützt durch eine erfahrene Hausverwaltung.

 

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Mai 2025