Tatsächliche Wohnfläche

Was ist eine „Mietraumfläche“?
Die Angaben zur tatsächlichen Wohnfläche im Mietvertrag führen immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. In einem jetzt bekannt gewordenen Urteil stellte sich das Landgericht Krefeld auf die Seite des Vermieters, der im Mietvertrag den Begriff der „Mietraumfläche“ gewählt hatte.
 
Dachschrägen und tatsächliche Wohnfläche: Immer wieder Grund zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Foto: Reiner Wellmann/fotolia
Bei einer Dachgeschosswohnung wurde im Mietvertrag eine „Mietraumfläche“ von „ca. 61,5 qm“ angegeben. Augenscheinlich war der Vermieter von der Grundfläche der Wohnung ausgegangen. Tatsächlich betrug die Wohnfläche – entsprechend der §§ 42 – 44 der zu diesem Zeitpunkt noch gültigen II. Berechnungsverordnung – unter Berücksichtigung der Dachschrägen nur 54,27 qm. Dies stellte der Mieter fest, als er die Wohnung beim Auszug neu vermaß. Er verlangte nun vom Vermieter eine Mietrückzahlung von knapp 1.700 Euro zuzüglich Zinsen.
Aber wie bereits das Amtsgericht Nettetal so vertrat auch das Landgericht Krefeld die Auffassung, dass der Mieter keinen Anspruch auf Teilrückzahlung habe. Das Gericht räumte zwar ein, dass der Bundesgerichtshof entschieden habe, dass eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent als Mangel anzusehen sei und zur Mietminderung berechtige.
Dem Gericht fehlte aber eine allgemein, konkrete Regelung, was unter einer „Mietraumfläche“ zu verstehen sei. So habe auch der Bundesgerichtshof festgestellt, dass sich ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch nicht entwickelt hat. Als Mietraumfläche könne auch die Grundfläche der Mietwohnung angesehen werden. Da die angegebene Quadratmeterzahl mit der Grundfläche übereinstimme, sei hiervon auszugehen, dass dies auch als „Mietraumfläche“ gemeint sei.
Erschwerend kam für die Richter hinzu, dass nach ihrer Meinung die Ermittlung einer „Wohnfläche“ nach §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung „bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen“ wie in diesem Fall „für einen Laien ohne Mithilfe eines Sachverständigen nicht möglich“ sei. Die II. Berechnungsverordnung wurde inzwischen durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 ersetzt. Die neue Verordnung entspricht der alten jedoch nahezu wortwörtlich.
Da es sich im zu verhandelnden Mieter um eine Privatperson handele, sei dieser nicht zuzumuten, die entsprechenden Berechnungen anzustellen beziehungsweise einzig für den Zweck der Flächenermittlung einen Gutachter zu beauftragen.
Abschließend wiesen die Richter darauf hin, dass der Mieter ebenfalls erst nach knapp 4 ½ Jahren festgestellt habe, dass die im Mietvertrag angegebene Größe nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspreche.