Was bedeutet Sondernutzungsrecht? Was hat sich hierzu geändert? Einfach erklärt:
Sondernutzungsrecht: Ein Überblick unter Berücksichtigung der WEMoG-Änderungen
Das Sondernutzungsrecht ist ein zentrales Element des Wohnungseigentumsrechts und regelt die exklusive Nutzung bestimmter gemeinschaftlicher Flächen durch einzelne Wohnungseigentümer. Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 wurden wesentliche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgenommen, die auch das Sondernutzungsrecht betreffen. Im Folgenden wird erläutert, was das Sondernutzungsrecht ist, wie es begründet wird, welche Änderungen durch das WEMoG eingeführt wurden und welche Auswirkungen dies auf Wohnungseigentümer hat.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht gewährt einem Wohnungseigentümer das exklusive Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Diese Bereiche bleiben formal Gemeinschaftseigentum, stehen jedoch in der Nutzung ausschließlich einer bestimmten Partei zu. Typische Beispiele sind:
- Gartenflächen
- Stellplätze oder Garagen
- Terrassen oder Dachflächen
- Abstellräume im Keller
Das Sondernutzungsrecht gibt dem Berechtigten nicht nur ein Nutzungsrecht, sondern schließt gleichzeitig andere Wohnungseigentümer von der Nutzung dieser Bereiche aus.
Abgrenzung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Sondereigentum: Umfasst die im Aufteilungsplan bestimmten Räume einer Wohnung oder einer gewerblichen Einheit. Es steht dem jeweiligen Eigentümer allein zur Verfügung und umfasst insbesondere die Innenräume von Wohnungen.
- Gemeinschaftseigentum: Beinhaltet sämtliche Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses erforderlich sind oder allen Eigentümern gemeinsam dienen, wie beispielsweise Treppenhäuser, Fassaden, das Dach und Außenwände.
- Sondernutzungsrecht: Ist ein hybrides Konzept, da es sich zwar auf Gemeinschaftseigentum bezieht, jedoch die Nutzung durch eine einzelne Partei regelt.
Begründung und Eintragung des Sondernutzungsrechts
Das Sondernutzungsrecht kann auf verschiedene Weise begründet werden:
- Teilungserklärung: In der Praxis ist dies der häufigste Weg. Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelt dabei genau, welche Flächen durch ein Sondernutzungsrecht betroffen sind.
- Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft: Auch durch einen Mehrheitsbeschluss kann ein Sondernutzungsrecht eingerichtet werden. Nach der WEMoG-Reform ist ein solcher Beschluss allerdings nicht mehr ohne weiteres eintragungsfähig.
- Eintragung im Grundbuch: Um das Sondernutzungsrecht rechtssicher zu machen, wird es idealerweise im Grundbuch vermerkt. Dies schützt den Berechtigten und macht das Recht auch für Dritte erkennbar, beispielsweise bei einem Verkauf der Wohnung.
Rechtsfolgen des Sondernutzungsrechts
Der Berechtigte hat das alleinige Nutzungsrecht an der betreffenden Fläche. Damit verbunden sind jedoch auch Pflichten, beispielsweise:
- Instandhaltungspflichten: Während das Gemeinschaftseigentum generell durch die Gemeinschaft instand zu halten ist, kann die Instandhaltungspflicht für Sondernutzungsflächen vertraglich dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden.
- Haftung: Der Sondernutzungsberechtigte haftet für Schäden, die durch die Nutzung des Sondernutzungsbereichs entstehen.
Änderungen durch das WEMoG
Das WEMoG brachte umfangreiche Reformen im Wohnungseigentumsrecht, die auch das Sondernutzungsrecht betreffen:
- Vereinfachte Entscheidungsfindung:
- Beschlüsse über die Einrichtung und Änderung von Sondernutzungsrechten können nun mit einfacher Mehrheit gefasst werden (§ 20 WEG).
- Vor der Reform war für viele Änderungen ein einstimmiger Beschluss erforderlich, was Entscheidungen erheblich erschwerte.
- Begrenzung auf Beschlusskompetenzen:
- Ein Sondernutzungsrecht, das nur durch einen Beschluss begründet wird, entfaltet keine grundbuchrechtliche Wirkung mehr. Eine Eintragung ins Grundbuch bleibt weiterhin erforderlich, wenn ein dingliches Sondernutzungsrecht gewünscht ist.
- Stärkung der Individualrechte:
- Die WEMoG-Reform stärkt die Rechte einzelner Wohnungseigentümer, indem klare Vorgaben für bauliche Veränderungen gemacht wurden. Dies hat Auswirkungen auf Flächen mit Sondernutzungsrechten, etwa bei der Anbringung von Solaranlagen oder Ladesäulen für Elektrofahrzeuge.
- Pflichten und Verantwortlichkeiten:
- Die Regelungen zu Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten wurden konkretisiert. Bei Sondernutzungsflächen ist nun häufig klarer geregelt, ob die Gemeinschaft oder der Berechtigte für Reparaturen verantwortlich ist.
Auswirkungen und praktische Bedeutung
Die Änderungen durch das WEMoG erleichtern den Umgang mit Sondernutzungsrechten, indem die Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften flexibilisiert wurde. Gleichzeitig erfordert die fehlende grundbuchliche Wirkung von Beschlüssen eine sorgfältige Abwägung, ob Sondernutzungsrechte weiterhin über Teilungserklärungen und notariell beurkundete Vereinbarungen abgesichert werden sollten.
Für Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass:
- Entscheidungen über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen leichter getroffen werden können.
- Eine klare Regelung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten möglich ist.
- Bei baulichen Veränderungen verstärkt individuelle Rechte gewahrt bleiben.
Fazit
Das Sondernutzungsrecht bleibt auch nach der WEMoG-Reform ein wichtiges Instrument zur Regelung der Nutzung von Gemeinschaftseigentum in Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Änderungen durch das WEMoG haben den rechtlichen Rahmen modernisiert und an aktuelle Anforderungen angepasst, ohne das Grundprinzip des Sondernutzungsrechts grundlegend zu verändern. Für eine rechtssichere und transparente Handhabung sollten Sondernutzungsrechte weiterhin sorgfältig dokumentiert und gegebenenfalls grundbuchlich abgesichert werden.