Aufgrund seiner hohen Bedeutung für die Praxis von Maklern und Hausverwaltern hat sich der Rechtsausschuss in seiner vergangenen Sitzung mit dem immer wieder brisanten Thema „Schönheitsreparaturen“ befasst. Der BGH hat bekanntlich entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln, die einen starren Fristenplan enthalten, unwirksam sind (vgl. BGH-Urt. VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004). Insoweit verweist der Rechtsausschuss auf die Darstellung in der Allgemeinen Immobilien-Zeitung 09/2004, S. 36ff. Der Rechtsausschuss empfiehlt allen Mitgliedern – insbesondere Hausverwaltern – bei Neuabschluss von Mietverträgen zu überprüfen, ob die in den Formularmietverträgen enthaltene Schönheitsreparaturklausel den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht, also keine starren Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält. Solche Mietverträge, die unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln enthalten, sollten keine Verwendung mehr finden, sie sollten auch nicht korrigiert werden. Vielmehr sollten neue Formulare, die die BGH-Rechtsprechung berücksichtigen, Verwendung finden. Dazu gehören auch solche Mietverträge, die zwar Fristen vorsehen, aber die Fristen flexibel handhaben und zwar ausgerichtet an der tatsächlichen Notwendigkeit. So heißt es im Hamburger Formularmietvertrag des Haus- und Grundeigentümerverbandes üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein …….. Diese Formulierung hat bisher in der Rechtsprechung keine Beanstandung gefunden.
Im übrigen gilt nach der Entscheidung des BGH vom 23. Juni 2004 Folgendes: Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags von 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Auflage vor § 535 Randnummer 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGH Z 92,363,368f.).
Der Rechtsausschuss empfiehlt ferner allen Mitgliedern, darauf zu achten, dass ein Formularvertrag mit einer Schönheitsreparaturklausel nicht noch zusätzlich eine „Endrenovierungsklausel“ in den zusätzlichen Vereinbarungen enthält. Eine solche Endrenovierungsklausel macht nach der Rechtsprechung des BGH die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam.
Werden Mitglieder von Kunden damit konfrontiert, dass in den abgeschlossenen Mietverträgen eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist, sollte geprüft werden, ob der jeweilige Mietvertrag eine so genannte Salvatorische Klausel enthält, das heißt die Verpflichtung der Parteien, wegen Unwirksamkeit einer der Vereinbarungen im Mietvertrag eine rechtlich zulässige vergleichbare Klausel zu finden, die der unwirksamen Klausel wirtschaftlich möglichst nahe kommt. Hierüber wäre dann gegebenenfalls zu verhandeln.
Der Rechtsausschuss sieht allerdings im Hinblick auf einen Beschluss des BGH vom 17.07.2002 zum AZ XII ZR 248/99 NZM 2002, 823, wonach die mangelnde Schriftform eines Mietvertrages nicht ohne weitergehende Anhaltspunkte geheilt wird, erhebliche Bedenken, damit in einem Rechtsstreit durchzudringen. Dies auch deswegen, weil der BGH ausdrücklich eine geltungserhaltende Reduktion bezüglich der Schönheitsreparaturklausel verneint hat.