Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung
Für eine Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung (Modernisierungsmieterhöhung) genügt es, wenn die für die verschiedenen Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten angegeben werden. Eine Untergliederung in einzelne Kostenpositionen ist nicht erforderlich. Mit der aktuellen Entscheidung vom 25. Januar 2023 bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. BGH-Urteil vom 20. Juli 2022, Az. VIII ZR 361/21).
Der Fall
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen erhielt der Mieter einer Wohnung in Stuttgart die Abrechnung einer Mieterhöhung von 179 Euro für 2019. Dem Schreiben war eine Übersicht über die Kosten der verschiedenen Maßnahmen und die entstandenen Gesamtkosten beigefügt. Eine Aufschlüsselung nach einzelnen Kostenpositionen gab es nicht. Der Mieter machte geltend, dass er aufgrund dieses formell unwirksamen Schreibens nicht zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet sei und erhob Klage gegen die Mieterhöhungserklärung.
Sowohl das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt als auch das Landgericht Stuttgart gaben der Klage statt. Nach Auffassung des Landgerichts sei die Mieterhöhungserklärung wegen der fehlenden Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen formell unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin. Soweit für eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen verschiedene voneinander unabhängige Einzelgewerke ausgeführt werden, müsse eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen (etwa Gerüst, Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Elektroinstallationen etc.) erfolgen, urteilte das Berufungsgericht.
Die Entscheidung
Im Anschluss an die bisherige Rechtsprechung hat das Bundesgericht zugunsten des Vermieters entschieden. Formalisierung der Mieterhöhungserklärung. Um die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB zu erfüllen, ist es nicht erforderlich, die für die verschiedenen Maßnahmen anfallenden Gesamtkosten in einzelne Positionen aufzuschlüsseln. Dies gilt auch für sogenannte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Der BGH führt aus, dass eine Aufspaltung der einzelnen Vorgänge nicht erforderlich ist, um die Angemessenheit der Beträge und Kostenumlagen überprüfen zu können.
Ein zusätzlicher, erheblicher Erkenntnisgewinn ist jedenfalls nicht gegeben. Denn bei Unklarheiten kann der Mieter das volle Auskunfts- und Akteneinsichtsrecht geltend machen, um die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Zudem sei eine gerichtliche Überprüfung möglich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei es zudem unerheblich, ob es sich um eine umfangreiche und damit kostenträchtige oder um eine Baumaßnahme handelt, die teilweise außerhalb der Wohnung vorgenommen wurde.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2023, Az. VIII ZR 29/22 Vorinstanzen: LG Stuttgart, Urteil vom 26. Januar 2022, Az. 13 S 113/21 AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 18. August 2021, Az:4 C 707/20
