Mietpreisbremse findet keine Anwendung bei Mieterhöhungsverlangen während des Mietverhältnisses
Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.
Der Fall
Nach Ende eines im Zeitraum von 2016 bis 2020 bestehenden Mietverhältnisses über ein 78 qm große Wohnung in Berlin streiten die Vermieterin und ein Inkassounternehmen, welches von den ehemaligen Mietern beauftragt wurde, über zu viel gezahlte Miete nach einer Mieterhöhung. Die Nettokaltmiete betrug bei Mietbeginn 611 € (7,86 €/qm). Die Vermieterin verlangte im Jahr 2017 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 674 € (8,68 €/qm). Dem stimmten die Mieter zunächst zu. Im Jahr 2019 wurde dann seitens der Mieter ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt sowie u.a. Auskunft über die Höhe der Vormiete und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen verlangt. Im Wege der Klage forderten sie außerdem die Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete, Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie Herabsetzung der künftigen Miete auf den zulässigen Höchstbetrag. Dabei wurde die bei Abschluss des Mietvertrages ortsübliche Vergleichsmiete von 6,17 € pro Quadratmeter und eine nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete von 527 € zugrunde gelegt. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
Die Entscheidung
Die Begründungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung des Bundesgerichtshofes stand. Danach sei es nicht möglich, dass sich die Mieter auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse in § 556d ff. BGB berufen. Denn durch die Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsbegehren der Vermieterin ist eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 675 € zustande gekommen. Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung beschränke sich in der Regel nicht allein auf den Erhöhungsbetrag, argumentiert auch der BGH. Durch die Zustimmung zur Mieterhöhung komme vielmehr eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstelle.
Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nach ihrem Wortlaut, aber auch nach ihrem Sinn und Zweck nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, führt der BGH weiter aus.
Darüber hinaus sei der Mieter vor der Höhe eines gerade noch angemessenen Mieterhöhungsverlangens durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt. Aber auch bei analoger Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf eine Mieterhöhungsvereinbarung, hätte die Klage der Mieter keinen Erfolg gehabt. Denn dann hätte die erhöhte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Vertragsänderung verglichen werden müssen und nicht mit der bei Mietbeginn, so der BGH.
Schließlich gebe es auch keine Anhaltspunkte für einen Rechtsmissbrauch seitens der Vermieterin, die auf eine Umgehung der Mieterrechte aus der Mietpreisbremse hindeute. Die Mieter hätten ausreichend Gelegenheit gehabt zu prüfen, ob sie einer Mieterhöhung zustimmen wollen oder nicht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. September 2022, Az. VIII ZR 300/21 Vorinstanzen: Landgericht Berlin, Urteil vom 31. August 2021, Az. 63 S 232/20 Amtsgericht Wedding, Urteil vom 12. Oktober 2020, Az. 22c C 82/20
