Heizkörper und Heizleitungen im Sondereigentum – Klarheit für Eigentümer und Verwaltung bei Schäden und Reparaturen
Ein Leitfaden der Hausverwaltung Reiner GmbH
In vielen Teilungserklärungen findet sich folgende Formulierung:
„…die Heizkörper und Radiatoren und die Vor- und Rücklaufleitungen von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung, sofern diese sich innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden…“
Diese Regelung hat weitreichende Konsequenzen – insbesondere, wenn es zu einem Wasserrohrbruch oder einem Schaden an der Heizungsanlage innerhalb einer Wohnung kommt. Wer trägt die Verantwortung? Wer darf und muss handeln? Und wer trägt die Kosten?
In diesem Beitrag geben wir einen praxisnahen Überblick über die Eigentumsverhältnisse, die Pflichten der Verwaltung und die Rechte der Eigentümer – mit besonderem Blick auf das Spannungsfeld zwischen sofortigem Handlungsbedarf und privater Kostentragung.
1. Gesetzliche Grundlage: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist klar geregelt:
Gemeinschaftseigentum: Alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder mehreren Eigentümern dienen (z. B. Steigleitungen, Heizungsanlage, Dach, tragende Wände).
Sondereigentum: Die Räume einer bestimmten Einheit einschließlich nicht tragender Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren – sowie Anlagen, die ausschließlich dieser Einheit dienen und innerhalb dieser liegen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung so geregelt ist.
Heizkörper und Heizleitungen gehören nach der gesetzlichen Grundordnung meist zum Gemeinschaftseigentum. Doch durch eine eindeutige Regelung in der Teilungserklärung – wie oben zitiert – kann sich das ändern.
2. Bedeutung der Formulierung: Wer ist zuständig?
Die zitierte Regelung legt fest:
Heizkörper und Radiatoren sind Sondereigentum, sofern sie innerhalb der Räume des Sondereigentums liegen.
Vor- und Rücklaufleitungen ab der Abzweigung von der Steig- oder Fallleitung sind ebenfalls Sondereigentum, sofern sie sich innerhalb der Wohnung befinden.
Damit ist klar: Verantwortlich für diese Bauteile ist allein der jeweilige Wohnungseigentümer.
Beispiel:
Ein Wasserrohrbruch tritt an einer Heizungsleitung auf, die innerhalb der Wohnung von der Steigleitung zum Heizkörper führt. Obwohl der Schaden Auswirkungen auf das ganze Haus haben kann, ist der Sondereigentümer für die Instandsetzung zuständig – nicht die Gemeinschaft.
3. Praxisfall: Wasserschaden durch Heizleitung – und jetzt?
Stellt ein Mieter einen Wasseraustritt fest, muss die Verwaltung sofort handeln, um größeren Schaden für das Gebäude und andere Einheiten abzuwenden. Dabei besteht ein Spannungsfeld:
Sofortige Beauftragung eines Fachunternehmens ist zwingend, um die Schadenursache zu lokalisieren und einzudämmen.
Der betroffene Sondereigentümer ist jedoch zur Kostentragung verpflichtet, auch wenn er vom Schaden zunächst gar nichts wusste.
Die Verwaltung darf und muss in einem solchen Fall nicht abwarten, bis sich der Eigentümer kümmert – sie ist zur Gefahrenabwehr verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
4. Kostentragung: Wer zahlt was?
a) Kosten für Reparaturarbeiten innerhalb des Sondereigentums
Wenn Heizkörper oder horizontale Leitungen im Bereich des Sondereigentums defekt sind, gilt:
Die Reparaturkosten trägt allein der Sondereigentümer.
Dies gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung den Auftrag erteilt hat.
Die Eigentümergemeinschaft kann sich die Kosten per Einzelabrechnung oder Sonderumlage vom Eigentümer zurückholen.
b) Kosten für wassertechnische Maßnahmen am System
Muss bei der Reparatur das Wasser im Heizungsstrang abgelassen werden, um die Arbeiten zu ermöglichen, betrifft dies ggf. auch andere Einheiten.
Auch diese technischen Maßnahmen und Folgekosten sind durch den verursachenden Sondereigentümer zu tragen, da sie nur aufgrund des Defekts in seiner Einheit notwendig wurden.
Beispielhafte Kosten:
Abklemmen und Ablassen des Heizwassers
Wiederbefüllung und Druckausgleich
Heizungsentlüftung in betroffenen Einheiten
Anfahrtspauschalen und Stundenlohnanteile des Heizungsunternehmens
5. Rechtsprechung: Klare Linie zugunsten der Gemeinschaft
Mehrere Urteile bekräftigen, dass Reparaturen am Sondereigentum auch dann vom Eigentümer zu zahlen sind, wenn sie durch die Verwaltung beauftragt wurden:
BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 176/10:
Heizkörper und deren Zuleitungen können durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Dann ist der jeweilige Eigentümer auch für deren Instandhaltung und Ersatz zuständig.
OLG Hamm, Beschluss vom 6. März 2001 – 15 W 320/00:
Auch wenn die Gemeinschaft aus organisatorischen Gründen die Beauftragung übernimmt, bleiben die Kosten durch die klare Eigentumszuordnung dem jeweiligen Eigentümer zuweisbar.
6. Handlungsempfehlung für Verwalter und Eigentümer
Für Verwalter:
Bei eindeutiger Formulierung in der Teilungserklärung darf und muss sofort gehandelt werden, wenn Gefahr im Verzug ist.
Die Verwaltung kann Reparaturfirmen direkt beauftragen, um Schaden für das Gesamtgebäude zu vermeiden.
Die Kostentragungspflicht des betroffenen Eigentümers bleibt bestehen – unabhängig davon, wer den Auftrag auslöst.
Wichtig: Die Maßnahme dokumentieren und den Eigentümer unverzüglich schriftlich informieren.
Für Eigentümer:
Prüfen Sie, was laut Teilungserklärung zu Ihrem Sondereigentum gehört.
Versichern Sie auch Heizkörper, Leitungen und Installationen im Sondereigentum – z. B. über eine geeignete Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung.
Melden Sie Schäden frühzeitig und reagieren Sie kooperativ auf Maßnahmen der Verwaltung.
Fazit: Klare Regelung schafft Klarheit im Ernstfall
Die in vielen Gemeinschaftsordnungen enthaltene Regelung zur Zuordnung von Heizkörpern und Leitungen schützt die Eigentümergemeinschaft – und verpflichtet den einzelnen Eigentümer. Wenn Heizkörper oder Heizleitungen innerhalb der Wohnung defekt sind, trägt der Sondereigentümer die Kosten – auch dann, wenn die Hausverwaltung handelt, um größeren Schaden zu verhindern.
Für Hausverwaltungen bedeutet das: schnelles Handeln im Ernstfall – aber auch präzise Kommunikation und sichere rechtliche Grundlage.
FAQ: Heizkörper und Heizleitungen im Sondereigentum
Wer zahlt die Reparatur, wenn ein Heizkörper in meiner Wohnung undicht ist?
Wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass Heizkörper und die zugehörigen Leitungen innerhalb der Wohnung dem Sondereigentum zugeordnet sind, tragen Sie als Wohnungseigentümer die vollen Reparaturkosten – auch wenn die Hausverwaltung den Auftrag erteilt hat.
Darf die Verwaltung einfach eine Firma beauftragen, ohne mich vorher zu informieren?
Ja – wenn Gefahr im Verzug besteht. Bei einem Wasserschaden muss schnell gehandelt werden, um Schäden am Gemeinschaftseigentum oder anderen Wohnungen zu verhindern. Die Verwaltung ist zur Gefahrenabwehr verpflichtet (§ 27 WEG).
Was ist, wenn für die Reparatur das Wasser im ganzen Strang abgelassen werden muss?
Diese Maßnahme betrifft zwar auch andere Einheiten, die Kosten dafür trägt aber dennoch der Eigentümer der betroffenen Wohnung, weil nur aufgrund des Schadens in seiner Einheit gehandelt werden musste.
Kann ich mich gegen solche Kosten absichern?
Ja. Viele Versicherungen bieten sinnvolle Ergänzungen wie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, eine Hausratversicherung mit Wasserschadenkomponente oder Ergänzungen zur Gebäudeversicherung für Sondereigentum an.
Was steht in der Teilungserklärung genau dazu?
Suchen Sie nach Formulierungen wie:
„… die Heizkörper und Radiatoren sowie die Vor- und Rücklaufleitungen von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung, sofern diese sich innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden …“
Solche Sätze weisen eindeutig auf die Kostentragung durch den Sondereigentümer hin.
Gilt das auch bei Mietwohnungen?
Ja. Auch wenn Sie Ihre Wohnung vermietet haben, bleiben Sie als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, für Schäden und deren Behebung zu sorgen. Die Kosten können Sie ggf. beim Mieter regressieren, sofern dieser den Schaden schuldhaft verursacht hat.
Was passiert, wenn ich nicht zahle?
Die Eigentümergemeinschaft kann die aufgewendeten Kosten als Einzelforderung gegen Sie geltend machen – notfalls gerichtlich. Zudem können Verzugskosten entstehen.
Hausverwaltung Reiner GmbH – Ihre Immobilie in guten Händen.
Wir stehen Ihnen jederzeit mit Rat, Erfahrung und rechtssicherem Handeln zur Seite.
