Warum die Hausverwaltung sich auf ihre Kernkompetenzen konzentriert und spezialisierte Fachleute für Förderanträge und Fachplanung sinnvoll sind
1. Einleitung
Die Verwaltung von Immobilien erfordert umfassendes organisatorisches und kaufmännisches Geschick. Eine Hausverwaltung hat jedoch klar definierte Aufgaben, die sich primär auf die kaufmännische, technische und rechtliche Betreuung einer Immobilie konzentrieren. Immer häufiger erwarten Eigentümergemeinschaften (WEGs), dass die Hausverwaltung auch Förderanträge für Programme wie die KfW oder BAFA bearbeitet oder gar Fachplanungsleistungen übernimmt. Doch weder ist dies Bestandteil des vertraglich definierten Leistungsspektrums noch ist die Hausverwaltung dazu befähigt. Dieser Artikel legt dar, warum diese Aufgaben nicht zur Hausverwaltung gehören und welche rechtlichen sowie praxisbezogenen Gründe dagegen sprechen.
2. Hausverwaltung: Aufgaben und Leistungsumfang
Die Hausverwaltung ist in erster Linie für die Verwaltung der Immobilie im Sinne der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zuständig. Ihre Pflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie aus dem individuellen Verwaltervertrag. Diese umfassen insbesondere:
- Buchhaltung und Finanzmanagement der WEG
- Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen
- Abschluss und Verwaltung von Versicherungen
- Instandhaltungsmanagement
- Durchführung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
- Vergabe und Überwachung von Handwerkerleistungen
Hieraus ergibt sich, dass die Hausverwaltung für die administrative und organisatorische Betreuung der Immobilie zuständig ist, nicht aber für Fachplanungen oder das Stellen von Förderanträgen.
3. Warum Förderanträge nicht zur Aufgabe der Hausverwaltung gehören
3.1 Juristische Grundlagen
Förderanträge bei Institutionen wie der KfW oder dem BAFA erfordern umfangreiches Fachwissen über Bau- und Energiestandards, technische Vorschriften und Anforderungen an Nachweise. Das Stellen dieser Anträge ist nicht nur zeitaufwendig, sondern birgt auch rechtliche Risiken. Die Hausverwaltung ist keine beratende Instanz für energetische Sanierung oder Fördermittel.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt vor, dass die Verwaltung in erster Linie die organisatorische Umsetzung der Beschlüsse der WEG sicherzustellen hat. Eine Verpflichtung zur Antragstellung für Fördermittel ergibt sich aus dem Gesetz nicht. Vielmehr ist es die Aufgabe der WEG selbst, Fachexperten hinzuzuziehen.
3.2 Haftungsrisiken für die Hausverwaltung
Sollte eine Hausverwaltung eigenmächtig oder auf Verlangen der WEG Förderanträge stellen, können gravierende Haftungsrisiken entstehen:
- Fehlende Fachkenntnis: Eine falsche Antragstellung kann dazu führen, dass die Förderung nicht bewilligt wird oder Rückforderungen entstehen.
- Haftung für falsche Angaben: Falls unvollständige oder fehlerhafte Antragsangaben gemacht werden, kann die Hausverwaltung unter Umständen haftbar gemacht werden.
- Keine gesetzliche Verpflichtung: Die Hausverwaltung würde durch Übernahme dieser Aufgabe Leistungen erbringen, die nicht ihrem Aufgabenbereich entsprechen, was nicht nur zu erhöhtem Aufwand führt, sondern auch zu rechtlichen Problemen.
4. Warum eine Hausverwaltung keine Fachplanung leisten kann
4.1 Fachplanung erfordert Spezialwissen
Fachplanung am Bau ist eine hoch spezialisierte Aufgabe, die von Experten wie Architekten, Fachingenieuren oder Energieberatern durchgeführt wird. Diese Berufsgruppen haben die notwendige Ausbildung, Erfahrung und rechtlichen Grundlagen, um eine solche Planung zu übernehmen. Hausverwaltungen verfügen nicht über diese Fachkenntnisse und sind daher nicht in der Lage, solche Aufgaben sachgemäß auszuführen.
4.2 Abgrenzung der Verantwortlichkeiten
Die Abgrenzung zwischen der Hausverwaltung und Fachplanern ist notwendig, um Kompetenzüberschneidungen und damit verbundene Haftungsfragen zu vermeiden. Fachplaner sind durch ihre berufliche Qualifikation in der Lage, folgende Aufgaben zu erfüllen:
- Erstellung von Energieeffizienzkonzepten
- Planung und Ausschreibung von Sanierungsmaßnahmen
- Technische Begleitung und Abnahme von Bauarbeiten
- Berechnung von Wirtschaftlichkeitsanalysen
Würde die Hausverwaltung solche Aufgaben übernehmen, würde sie sich außerhalb ihres Kompetenzbereichs bewegen und unter Umständen für Fehler haftbar gemacht werden.
5. Die Rolle der GdWE: Experten hinzuziehen, statt Hausverwaltung zu überlasten
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat die Verantwortung, notwendige Fachleute mit Planungs- und Beratungsleistungen zu beauftragen. Die Beschlüsse der Eigentümer sollten sich darauf konzentrieren, qualifizierte Experten hinzuzuziehen. Dies bietet mehrere Vorteile:
- Rechtssicherheit: Fachplaner haften für ihre Planungen und Anträge, sodass die WEG nicht in eine Haftungsfalle gerät.
- Qualitätssteigerung: Professionelle Beratung führt zu besseren Ergebnissen und einer optimalen Nutzung von Fördermitteln.
- Entlastung der Hausverwaltung: Die Verwaltung kann sich auf ihre Kernaufgaben konzentrieren, anstatt überlastet zu werden.
6. Fazit
Die Hausverwaltung hat eine klar definierte Rolle, die sich auf organisatorische und administrative Aufgaben konzentriert. Weder die Antragstellung von Fördermitteln noch die Fachplanung von Bauleistungen fallen in ihren Verantwortungsbereich. Rechtliche und haftungsbezogene Gründe sprechen eindeutig dagegen, dass Hausverwaltungen solche Aufgaben übernehmen. Stattdessen ist es die Pflicht der WEG, qualifizierte Fachleute wie Architekten, Ingenieure oder Energieberater zu beauftragen, um eine fachgerechte und rechtssichere Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen und Förderanträgen sicherzustellen.
