Die Gemeinschaftsordnung in einer GdWE – einfach erklärt
Die Gemeinschaftsordnung spielt eine zentrale Rolle in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie regelt das Zusammenleben der Eigentümer und sorgt für klare Verhältnisse. Diese Ordnung legt fest, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat und wie Entscheidungen getroffen werden. Sie sorgt außerdem dafür, dass das Gemeinschaftseigentum effizient verwaltet wird.
In einer GdWE treten oft unterschiedliche Interessen auf. Eine durchdachte Gemeinschaftsordnung ist daher unverzichtbar, um Konflikte zu vermeiden und das gemeinsame Eigentum effektiv zu verwalten. Wir erklären nun, was eine Gemeinschaftsordnung ist, welche Inhalte sie umfasst und welche Bedeutung sie für die Eigentümer hat.
Was ist die Gemeinschaftsordnung (GemO)?
Die Gemeinschaftsordnung ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen den Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Sie regelt das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), besonders in § 10 Abs. 2 WEG.
Meist legen die Eigentümer die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung fest und verankern sie im Grundbuch. Eine Änderung erfolgt nur durch einen einstimmigen Beschluss oder eine gerichtliche Entscheidung, wenn keine gesetzlichen Vorschriften verletzt werden.
Welche Inhalte umfasst die GemO?
Die Gemeinschaftsordnung fungiert als „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt zahlreiche Aspekte, die das Zusammenleben beeinflussen:
2.1 Rechte und Pflichten der Eigentümer
Die Gemeinschaftsordnung definiert die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers. Sie regelt unter anderem:
Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen, etwa an Gartenanteilen oder Stellplätzen.
Die Nutzung von Gemeinschaftseigentum wie Treppenhäusern, Aufzügen oder Dachterrassen.
Regelungen zu baulichen Veränderungen innerhalb der Eigentumseinheiten.
Verpflichtungen zur Instandhaltung und Pflege des Eigentums.
2.2 Stimmrechte und Beschlussfassung
Die Eigentümer treffen Entscheidungen durch Mehrheitsbeschlüsse. Die Gemeinschaftsordnung legt fest:
Welche Mehrheitsverhältnisse für Beschlüsse notwendig sind, z. B. einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit.
Wer an Abstimmungen teilnehmen darf und wie die Stimmen gewichtet werden.
Ob spezielle Regelungen für bestimmte Beschlüsse gelten, etwa für finanzielle oder bauliche Maßnahmen.
2.3 Kostenverteilung und Umlageschlüssel
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Verteilung der Kosten für Gemeinschaftsausgaben. Sie legt fest, wie die Eigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligt werden. Dazu gehören:
Betriebskosten, z. B. für Hausmeister, Reinigung und Strom in den gemeinschaftlichen Bereichen.
Instandhaltungskosten für gemeinschaftliche Teile des Gebäudes.
Verwaltungskosten und Rücklagen.
Die Umlage erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen, aber auch abweichende Vereinbarungen sind möglich.
2.4 Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Die Gemeinschaftsordnung regelt, wie die gemeinschaftlichen Flächen genutzt werden dürfen. Dabei kann es folgende Regelungen geben:
Eine Hausordnung, die bestimmte Nutzungen verbietet oder einschränkt.
Einschränkungen oder Erlaubnisse für Gewerbenutzung in den gemeinschaftlichen Bereichen.
Bestimmungen zur Haustierhaltung, z. B. dass Hunde nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gehalten werden dürfen.
2.5 Verwaltung und Verwalterbestellung
Die Verwaltung einer GdWE erfolgt entweder durch die Eigentümer selbst oder durch einen externen Hausverwalter. Die Gemeinschaftsordnung regelt:
Wer für die Bestellung und Abberufung des Verwalters verantwortlich ist.
Welche Befugnisse der Verwalter besitzt.
Welche Rechte und Pflichten die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter hat.
Warum ist die GemO so wichtig?
Eine klare GemO verhindert zahlreiche Streitigkeiten. Sie sorgt nicht nur für Rechtssicherheit, sondern hilft auch, Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Außerdem bietet sie den Eigentümern Planungssicherheit bei Kosten und Investitionen und fördert eine effiziente Verwaltung und Entscheidungsfindung.
Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?
Die GemO kann geändert werden, jedoch nur unter bestimmten Bedingungen:
Durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer.
Durch eine gerichtliche Entscheidung, wenn die bestehenden Regelungen rechtswidrig oder unangemessen sind.
Bei Zustimmung der betroffenen Eigentümer, wenn individuelle Regelungen geändert werden sollen.
Änderungen sollten jedoch immer gut überlegt werden, da sie weitreichende Konsequenzen haben können.
Praxisbeispiele für Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung
Beispiel 1: Nutzung des Hofes
Ein Mehrfamilienhaus verfügt über einen gemeinschaftlichen Hof. Die Gemeinschaftsordnung legt fest, dass dieser ausschließlich als Parkfläche genutzt werden darf. So verhindern die Eigentümer, dass der Hof als Abstellfläche oder Spielplatz verwendet wird.Beispiel 2: Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
In einer Wohnanlage mit zehn Einheiten wird das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen gewichtet. Ein Eigentümer mit zwei Wohnungen hat dadurch mehr Stimmrecht als ein Eigentümer mit nur einer Einheit.Beispiel 3: Haustierhaltung
Die Gemeinschaftsordnung legt fest, dass Hunde nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gehalten werden dürfen. Für Kleintiere wie Katzen oder Hamster gibt es keine Einschränkungen.
Fazit
Die Gemeinschaftsordnung ist ein unverzichtbares Instrument für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie stellt sicher, dass alle Eigentümer auf einer gemeinsamen Grundlage agieren, regelt das Zusammenleben und vermeidet Konflikte. Diese Ordnung legt fest, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat, wie Entscheidungen getroffen werden und wie das Gemeinschaftseigentum genutzt und verwaltet wird. Sie schafft Klarheit, Transparenz und eine stabile Grundlage für das Zusammenleben.
Für alle Eigentümer, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wohnen oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten, ist es wichtig, die Gemeinschaftsordnung genau zu kennen. Sie beeinflusst langfristig, wie das Eigentum genutzt wird, welche Kosten anfallen und wie die Verwaltung organisiert ist. Wer die Ordnung nicht beachtet, riskiert Konflikte, Missverständnisse oder unerwünschte rechtliche Konsequenzen.
Ein entscheidender Punkt, der oft übersehen wird, ist die Rolle des Verwalters.
Der Verwalter ist nicht dazu da, den Interessen einzelner Eigentümer zu dienen, sondern er ist verpflichtet, der gesamten Gemeinschaft zu dienen. Dies bedeutet, dass er alle Aufgaben in Übereinstimmung mit der Gemeinschaftsordnung ausführen muss – auch wenn dies einzelnen Eigentümern nicht passt oder ihre persönlichen Wünsche nicht berücksichtigt. Der Verwalter handelt nicht nach den Interessen von Einzelpersonen, sondern nach den Entscheidungen, die die Gemeinschaft als Ganzes getroffen hat. Er sorgt dafür, dass die Ordnung aufrechterhalten wird, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung korrekt umgesetzt werden und dass das Gemeinschaftseigentum im besten Interesse aller verwaltet wird.
Wenn es beispielsweise um bauliche Veränderungen oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geht, muss der Verwalter sicherstellen, dass alle Handlungen im Einklang mit der Gemeinschaftsordnung stehen. Er darf keine Ausnahmegenehmigungen erteilen oder Entscheidungen treffen, die gegen die festgelegten Regeln verstoßen. Selbst wenn einzelne Eigentümer Änderungswünsche haben, muss der Verwalter den rechtlichen Rahmen der Gemeinschaftsordnung einhalten. Sollte er dies nicht tun, riskiert er nicht nur Konflikte, sondern auch rechtliche Folgen.
Zudem ist der Verwalter verpflichtet, die Kostenverteilung nach den Regeln der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen.
Wenn die Ordnung vorschreibt, dass die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, darf der Verwalter keine Sonderregelungen für einzelne Eigentümer schaffen. Auch bei der Verwaltung von Rücklagen oder der Beauftragung von Dienstleistern muss er sich strikt an die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung halten. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Eigentümer fair und gleich behandelt werden.
Es ist wichtig, dass der Verwalter regelmäßig die Gemeinschaftsordnung prüft, um sicherzustellen, dass er keine Regelungen verletzt. Sollte er feststellen, dass eine Regelung überholt oder ungerecht erscheint, muss er dies der Eigentümerversammlung zur Diskussion vorlegen. Änderungen der Gemeinschaftsordnung können nur durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung erfolgen – der Verwalter kann dies nicht einseitig ändern.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Verwalter muss jederzeit im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft handeln. Er darf keine Entscheidungen treffen, die nur den Wünschen einzelner Eigentümer entsprechen, sondern muss stets die kollektiven Interessen im Blick behalten. Die Gemeinschaftsordnung ist seine Richtschnur. Durch eine sorgfältige Einhaltung dieser Ordnung sorgt der Verwalter für Stabilität und Vertrauen in der Gemeinschaft und garantiert ein reibungsloses und konfliktfreies Zusammenleben.
