Warum Schäden im Sondereigentum trotz gemeinsamer Gebäudeversicherung vom Sondereigentümer zu bearbeiten sind

Einleitung

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kommt es immer wieder zu Missverständnissen und Unklarheiten, wenn es um die Regulierung von Versicherungsschäden geht. Besonders strittig ist oft die Frage, ob der Verwalter oder der jeweilige Sondereigentümer für die Abwicklung eines Schadens verantwortlich ist, wenn dieser zwar durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt ist, aber das Sondereigentum betrifft. In diesem Artikel erklären wir, warum die Verantwortung in diesen Fällen beim Sondereigentümer liegt, auch wenn die Versicherung von der Gemeinschaft finanziert wird.

1. Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet grundsätzlich zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

  • Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit notwendig sind, z. B. das Dach, die Außenwände oder tragende Wände.
  • Sondereigentum betrifft die individuell nutzbaren Teile einer Einheit, insbesondere Innenwände, Bodenbeläge, nicht tragende Zwischenwände, Fenster innerhalb der Wohnung (je nach Teilungserklärung) und Sanitäreinrichtungen.

Diese Differenzierung ist entscheidend für die Frage, wer sich um die Schadensregulierung kümmern muss.

2. Die Funktion der Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung deckt Schäden am gesamten Gebäude, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel oder weitere Risiken entstehen können. Diese Versicherung wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und durch die Gemeinschaft finanziert. Allerdings bedeutet dies nicht automatisch, dass der Verwalter in jedem Fall die Schadensabwicklung übernehmen muss.

3. Wer ist für die Schadensmeldung und -bearbeitung zuständig?

Grundsätzlich ist derjenige für die Schadensabwicklung verantwortlich, den der Schaden direkt betrifft. Das bedeutet:

  • Gemeinschaftseigentum betroffen: Der Verwalter ist zuständig und muss die Schadensmeldung sowie die weitere Bearbeitung übernehmen.
  • Sondereigentum betroffen: Der jeweilige Sondereigentümer ist für die Abwicklung verantwortlich.

Obwohl die Gebäudeversicherung von der Gemeinschaft bezahlt wird, bleibt der Schadensfall im Sondereigentum eine individuelle Angelegenheit des betroffenen Eigentümers.

4. Rechtliche Grundlagen und Urteile

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sowie das WEG legen fest, dass Schäden innerhalb des Sondereigentums grundsätzlich vom jeweiligen Eigentümer bearbeitet werden müssen. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, solche Schäden zu melden oder sich um die Regulierung zu kümmern, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine abweichende Regelung vor.

5. Warum der Sondereigentümer die Schadensabwicklung übernehmen muss

5.1 Versicherungsleistung geht an den Sondereigentümer

Bei einem Schaden im Sondereigentum wird die Versicherungsleistung in der Regel an den betroffenen Eigentümer ausgezahlt. Da dieser selbst entscheiden kann, wie die Reparatur durchgeführt wird, ist es nur logisch, dass er auch die Verantwortung für die Abwicklung trägt.

5.2 Verwaltungskosten für die Gemeinschaft vermeiden

Würde der Verwalter jeden Schaden innerhalb des Sondereigentums bearbeiten, entstünden erhebliche Zusatzkosten für die Gemeinschaft, die über höhere Verwaltergebühren auf alle Eigentümer umgelegt werden müssten. Dies wäre unfair gegenüber den Eigentümern, die keine Schäden haben.

5.3 Kein direkter Einfluss der Gemeinschaft

Da der Schaden nur das Sondereigentum betrifft, hat die Eigentümerversammlung kein Mitspracherecht bei der Schadensregulierung. Der betroffene Eigentümer muss daher eigenständig handeln.

6. Praktische Vorgehensweise für Sondereigentümer

  1. Schaden dokumentieren (Fotos, schriftliche Notizen)
  2. Versicherung informieren (Schadensmeldung einreichen)
  3. Gutachtertermin vereinbaren (falls erforderlich)
  4. Reparatur in Auftrag geben (nach Freigabe durch die Versicherung)
  5. Kostenabrechnung klären (ggf. Erstattung durch die Versicherung)

7. Fazit

Auch wenn die Gebäudeversicherung durch die Eigentümerversammlung beschlossen und finanziert wird, bleibt der betroffene Sondereigentümer für die Schadensbearbeitung verantwortlich, wenn das Sondereigentum betroffen ist. Dies folgt aus der klaren Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie aus wirtschaftlichen und organisatorischen Erwägungen. Eigentümer sollten sich dieser Regelung bewusst sein, um Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden.