Fußbodenheizung – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Fußbodenheizung (FH) erfreut sich großer Beliebtheit – sie ist unsichtbar, effizient und sorgt für eine angenehme Wärmeverteilung. Doch im Wohnungseigentumsrecht stellt sich regelmäßig die Frage: Gehört die FH zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum? Diese Unterscheidung ist entscheidend, wenn es um Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen geht. Auch die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft hängt davon ab. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) im Dezember 2020 haben sich einige rechtliche Aspekte verändert. In diesem Artikel beleuchten wir umfassend die rechtliche Einordnung der FH, die Konsequenzen für Eigentümer und Verwalter und zeigen auf, worauf Sie achten sollten.

1. Grundlagen: Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Im Wohnungseigentumsrecht (§ 1 WEG) wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

• Sondereigentum umfasst die Räume einer Wohnung und die zugehörigen, in sich abgeschlossenen Bestandteile, die einem einzelnen Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung und Verfügung stehen.
• Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Ob die Fußbodenheizung dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, hängt maßgeblich von ihrer Funktion und baulichen Ausgestaltung ab.

2. Die rechtliche Einordnung der Fußbodenheizung

Die Fußbodenheizung stellt ein Heizungssystem dar, das direkt im Estrich verlegt ist. Damit gehört sie fest zur Gebäudesubstanz und ist untrennbar mit dieser verbunden. Nach der herrschenden Rechtsprechung und Kommentarliteratur ist die Fußbodenheizung in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Begründung:

• Die Fußbodenheizung ist baulich fest mit dem Gebäude verbunden.
• Sie dient der Versorgung der gesamten Wohnung, teilweise auch mehrerer Einheiten.
• Eingriffe an der Fußbodenheizung können sich auf die Statik oder das Gesamtsystem auswirken.

Wichtiger Hinweis: Auch wenn die Fußbodenheizung nur in einer einzelnen Wohnung vorhanden ist, kann sie dennoch Gemeinschaftseigentum sein, sofern sie integraler Bestandteil des Heizungssystems des Gebäudes ist.

3. Aktuelle Rechtsprechung zur Fußbodenheizung

Die Gerichte haben sich wiederholt mit der Frage der Zuordnung der Fußbodenheizung beschäftigt. Zuletzt haben insbesondere folgende Urteile für Klarheit gesorgt:

• BGH, Urteil vom 20.09.2000 – V ZR 244/99: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine in der Wohnung befindliche Fußbodenheizung grundsätzlich Gemeinschaftseigentum ist, da sie dem Betrieb des Gebäudes dient und mit dem Estrich sowie der Bausubstanz fest verbunden ist.
• OLG München, Beschluss vom 17.01.2012 – 34 Wx 411/11: Das Oberlandesgericht bestätigte, dass selbst dann, wenn die Fußbodenheizung nur eine einzelne Einheit betrifft, sie nicht automatisch Sondereigentum darstellt.
• AG München, Urteil vom 24.02.2022 – 485 C 17550/21 WEG: Auch nach dem WEMoG bleibt die Fußbodenheizung in den meisten Fällen Gemeinschaftseigentum. Die Änderung des § 20 WEG ermöglicht zwar bauliche Veränderungen, ändert jedoch nicht die grundsätzliche Zuordnung.

4. Änderungen durch das WEMoG

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, hat zahlreiche Änderungen für Eigentümergemeinschaften mit sich gebracht. Besonders relevant für die Fußbodenheizung sind:

• § 20 WEG – bauliche Veränderungen: Eigentümer können bauliche Veränderungen jetzt leichter beantragen und auch gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen (z. B. Barrierefreiheit, E-Mobilität, energetische Sanierung).
• § 19 Abs. 2 WEG – ordnungsmäßige Instandhaltung: Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung müssen ordnungsgemäß durchgeführt werden – dies betrifft auch die Erneuerung von Heizsystemen.

Auswirkung auf die Fußbodenheizung: Die Einordnung als Gemeinschaftseigentum bleibt in den meisten Fällen bestehen. Jedoch können Modernisierungen (z. B. Austausch des Systems gegen ein energieeffizienteres Modell) auch ohne vollständige Zustimmung der Gemeinschaft möglich sein.

5. Wer trägt die Kosten?

Die Kostentragung ist ein zentraler Punkt. Je nach Zuordnung gelten unterschiedliche Regelungen:

• Fußbodenheizung als Gemeinschaftseigentum:
  • Instandhaltungskosten trägt die Gemeinschaft.
  • Die Kosten werden nach § 16 Abs. 2 WEG (Kopfteile oder Miteigentumsanteile) auf alle Eigentümer verteilt.
• Fußbodenheizung als Sondereigentum (nur in Ausnahmen!):
  • Kosten trägt der jeweilige Eigentümer allein.

Sonderfall: Wenn ein Eigentümer eigenmächtig die Fußbodenheizung austauscht oder modernisiert, kann er für die Kosten allein verantwortlich gemacht werden. Dies kann auch haftungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

6. Praktische Empfehlungen für Eigentümer und Verwalter

• Teilungserklärung prüfen: Enthält sie abweichende Regelungen zur Fußbodenheizung?
• Baupläne und technische Unterlagen sichten: Gehört die Fußbodenheizung zu einem zentralen Heizungssystem?
• Eigentümerversammlung einbeziehen: Maßnahmen immer dokumentieren und Beschlüsse fassen.
• Eintragung im Protokoll: Änderungen am Heizungssystem sind zustimmungspflichtig.

7. Fazit: Fußbodenheizung ist in der Regel Gemeinschaftseigentum

In nahezu allen Fällen gehört die Fußbodenheizung zum Gemeinschaftseigentum. Ausschlaggebend ist ihre bauliche Verbindung mit dem Gebäude und die Bedeutung für das Heizsystem der Immobilie. Für Eigentümer bedeutet das, dass sie Instandhaltungskosten mittragen müssen – selbst dann, wenn sie selbst keine Veränderungen wünschen. Die Reform des WEMoG hat daran im Kern nichts geändert, erleichtert aber Modernisierungsmaßnahmen.

FAQ – Häufige Fragen zur Fußbodenheizung (FH) im Wohnungseigentum

1. Ist meine FH Sondereigentum, wenn nur meine Wohnung betroffen ist? Nein, selbst wenn die FH nur in Ihrer Wohnung verläuft, ist sie meist Gemeinschaftseigentum, da sie in die Gebäudestruktur integriert ist.

2. Muss ich Reparaturen an der FH selbst bezahlen? Nein, wenn sie Gemeinschaftseigentum ist, trägt die Gemeinschaft die Kosten. Bei baulichen Änderungen ohne Beschluss können Sie aber haftbar sein.

3. Kann ich eine neue FH einbauen lassen? Nur mit Beschluss der Eigentümerversammlung. Nach dem WEMoG ist eine Zustimmung leichter erreichbar, insbesondere bei energetischer Sanierung.

4. Was passiert bei einem Defekt in der FH? Der Verwalter muss informiert werden, damit eine ordnungsgemäße Instandsetzung erfolgt. Die Kosten trägt die Gemeinschaft.

5. Was gilt, wenn in der Teilungserklärung steht, die Heizung sei Sondereigentum? Das ist nur wirksam, wenn die Fußbodenheizung technisch vollständig von der zentralen Anlage getrennt ist. Ansonsten kann die Erklärung unwirksam sein.

Über die Hausverwaltung Reiner GmbH

Die Hausverwaltung Reiner GmbH betreut seit über 20 Jahren Wohnungseigentümergemeinschaften mit juristischer Präzision und technischem Know-how. Wir beraten Sie kompetent zu allen Fragen rund um Ihre Fußbodenheizung, Modernisierungen und Eigentumsverhältnisse. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung – für eine gerechte und rechtssichere Verwaltung Ihrer Immobilie.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Mai 2025