Erstverwalterabnahmeklauseln in Bauträgerverträgen sind unwirksam
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9. November 2023 (VII ZR 241/22) erneut klargestellt, dass Erstverwalterabnahmeklauseln in Bauträgerverträgen unwirksam sind. Bereits in einem früheren Beschluss vom 1. Februar 2023 (VII ZR 887/21) entschied der BGH, dass die Geltendmachung von Mängelrechten gegen Bauträger nicht der gesetzlichen Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG unterliegt. Nun stellte der BGH klar, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) enthaltene Klausel, welche die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen wirtschaftlich mit dem Bauträger verbundenen Erstverwalter ermöglicht, nicht rechtswirksam ist.
Dieser Fall betraf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) in Schleswig-Holstein, die Mängelansprüche geltend machte. Trotz bereits erfolgter Mängelbeseitigungen stellte die GdWE später weitere Mängel fest und rügte die Unwirksamkeit der Abnahme. Der BGH entschied, dass Bauträger sich nicht auf eine formale Abnahme berufen können, wenn die Grundlage – nämlich eine unzulässige Erstverwalterabnahmeklausel – unwirksam ist.
Für Erwerber bedeutet dies, dass sie nicht gezwungen sind, eine Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter zu akzeptieren. Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zur Abnahme besteht nicht, sodass eine gerichtliche Klärung erforderlich ist. Auch nach dem neuen WEG 2020 bleibt die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums eine individuelle Entscheidung der Erwerber und unterliegt keiner kollektiven Beschlussfassung.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Auch nach neuer Gesetzeslage fehlt es an der Beschlusskompetenz für eine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Darauf gerichtete Beschlüsse sind nichtig. Die mangelfreie Errichtung von Wohnungseigentum (Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen hierüber die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 19 Abs. 1 WEG.
Mit Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter entsteht die GdWE und mit ihr die Organisationsstruktur der Gemeinschaft mit Ämtern (Verwalter, Verwaltungsbeirat). Ab diesem Zeitpunkt können die Ämter besetzt werden. In der Gründungsphase vor Übergabe des ersten Sondereigentums kann der Bauträger Ein-Personen-Beschlüsse fassen über die Bestellung des Verwalters.
