Eigentümerversammlung nach der WEMoG-Reform: Das hat sich geändert – Einfach erklärt
Die Eigentümerversammlung ist ein zentrales Element des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, haben sich zahlreiche Änderungen ergeben, die die Entscheidungsfindung und Organisation solcher Versammlungen betreffen. In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Neuerungen und deren Auswirkungen auf Wohnungseigentümer und Verwalter.
1. Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden zentrale Entscheidungen getroffen, die die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt und wird durch den Verwalter einberufen.
2. Die WEMoG-Reform: Ein Überblick
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) wurde das Recht der Wohnungseigentümer modernisiert und effizienter gestaltet. Ziel war es, Entscheidungsprozesse zu beschleunigen und Streitigkeiten zu minimieren.
Die wichtigsten Neuerungen betreffen:
- Die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung
- Die Beschlussfassung und Mehrheitsverhältnisse
- Die Möglichkeiten der Vertretung in der Versammlung
3. Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung
3.1 Digitale Eigentümerversammlung möglich
Eine der größten Neuerungen ist die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen digital abzuhalten. Zwar muss die Versammlung nach wie vor physisch stattfinden, doch Wohnungseigentümer können online teilnehmen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist oder per Beschluss zugelassen wird.
Nach der neuen Gesetzgebung kann die Teilnahme an der Eigentümerversammlung per Videokonferenz oder Telefonkonferenz erfolgen, wenn dies von der Gemeinschaft beschlossen wird. Dabei muss die Einladung zur Versammlung mindestens drei Wochen vor dem Termin erfolgen, und die technischen Zugangsdaten müssen rechtzeitig bereitgestellt werden. Zudem sind hybride Versammlungen möglich, bei denen einige Teilnehmer vor Ort und andere online zugeschaltet sind. Um die digitale Teilnahme zu ermöglichen, muss ein entsprechender Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
3.2 Einberufung durch jeden Wohnungseigentümer
Früher durfte nur der Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen. Durch die WEMoG-Reform können nun auch einzelne Wohnungseigentümer eine Versammlung einberufen, falls der Verwalter untätig bleibt.
3.3 Kein Quorum mehr notwendig
Vor der Reform war eine Mindestteilnehmerzahl erforderlich, damit eine Versammlung beschlussfähig war. Diese Regelung wurde abgeschafft, sodass eine Eigentümerversammlung nun grundsätzlich immer beschlussfähig ist.
3.4 Zeitpunkt der Eigentümerversammlung: Geschäftszeiten und Ferienzeiten
Die Terminierung einer Eigentümerversammlung sollte so erfolgen, dass eine möglichst hohe Beteiligung der Eigentümer ermöglicht wird. Dabei sind Versammlungen während der regulären Geschäftszeiten, also werktags zwischen 9:00 und 18:00 Uhr, besonders sinnvoll. Abendliche oder spätabendliche Versammlungen können eine erhebliche Belastung für Verwalter darstellen und die Attraktivität des Berufsstandes langfristig beeinträchtigen.
Auch die Wahl eines Termins in den Schulferien ist nicht automatisch unzulässig. Gerichte haben klargestellt, dass Ferienzeiten nicht grundsätzlich eine „Unzeit“ für Eigentümerversammlungen darstellen. Wichtiger ist eine angemessene Ladungsfrist, sodass Eigentümer rechtzeitig informiert sind und entsprechende Vorkehrungen treffen können.
Eine zu starre Haltung gegenüber Terminsetzungen würde die Organisation von Eigentümerversammlungen erheblich erschweren. Deshalb ist es wichtig, dass Wohnungseigentümer und Verwalter gemeinsam praktikable Lösungen finden, die sowohl eine hohe Teilnahmequote als auch die Machbarkeit für die Verwaltung gewährleisten. Flexibilität ist hier entscheidend, um den Berufsstand des Verwalters langfristig attraktiv zu halten und gleichzeitig den Interessen der Eigentümer gerecht zu werden.
4. Beschlussfassung: Neue Mehrheiten und Erleichterungen
4.1 Einfachere Mehrheitsentscheidungen
Vor der WEMoG-Reform waren für viele Entscheidungen qualifizierte Mehrheiten oder gar Einstimmigkeit erforderlich. Nun können zahlreiche Beschlüsse bereits mit einer einfachen Mehrheit gefasst werden, was Entscheidungsprozesse erheblich beschleunigt.
4.2 Bauliche Veränderungen einfacher durchsetzbar
Ein zentrales Thema der Reform ist die Erleichterung baulicher Veränderungen. Vor allem Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz oder zur energetischen Sanierung können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eigentümer, die nicht zustimmen, sind dennoch verpflichtet, die Maßnahme zu dulden, müssen sich aber nicht an den Kosten beteiligen, wenn sie keinen unmittelbaren Nutzen daraus ziehen.
5. Vertretung in der Eigentümerversammlung
Nicht jeder Wohnungseigentümer kann oder möchte an der Eigentümerversammlung persönlich teilnehmen. Deshalb gibt es die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen.
5.1 Bevollmächtigung eines Dritten
Eigentümer können einen Dritten, beispielsweise einen anderen Miteigentümer, einen Familienangehörigen oder einen Rechtsanwalt, schriftlich bevollmächtigen, für sie an der Versammlung teilzunehmen und ihr Stimmrecht auszuüben.
5.2 Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
Ob und in welchem Umfang eine Vertretung zulässig ist, kann in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Manche WEGs begrenzen die Anzahl der Stimmrechtsübertragungen oder setzen bestimmte Anforderungen an Bevollmächtigte.
5.3 Online-Teilnahme und Stimmrechtsvertretung
Mit der WEMoG-Reform wurde die Teilnahme an Versammlungen erleichtert. Wer nicht persönlich erscheinen kann, hat je nach Beschlusslage der Gemeinschaft die Möglichkeit, online teilzunehmen oder seine Stimme vorab schriftlich abzugeben.
6. Fazit: Mehr Flexibilität und Effizienz
Die WEMoG-Reform hat die Eigentümerversammlung grundlegend verändert. Die neuen Regelungen erleichtern Entscheidungsprozesse, reduzieren Blockaden und geben Eigentümern mehr Einfluss auf die Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums.
Wer sich als Wohnungseigentümer oder Verwalter mit den Neuerungen vertraut macht, kann von den neuen Möglichkeiten profitieren und die Eigentümerversammlung effizienter gestalten.
