Doppelparker und Duplexparker: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Doppelparker, Duplexparker und moderne Parksysteme für mehrere Fahrzeuge ermöglichen eine platzsparende Unterbringung von Fahrzeugen in Tiefgaragen. Doch wie sind diese Anlagen im Wohnungseigentumsrecht zu behandeln? Wer trägt die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Reparatur – der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)? Und wie hat sich die Rechtslage durch das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) geändert?

In diesem Beitrag klären wir die häufigsten Fragen zur rechtlichen Einordnung von Duplexparkern – mit Beispielen, Urteilen und aktuellen Empfehlungen für Eigentümergemeinschaften und Verwalter.

1. Was ist ein Doppelparker oder Duplexparker?

Ein Doppelparker (auch Duplexparker) ist ein mechanisches Parksystem, das zwei Fahrzeuge übereinander auf einem verschiebbaren System unterbringt. Es gibt auch erweiterte Parksysteme, die bis zu vier oder mehr Fahrzeuge platzsparend unterbringen – z. B. durch Querverschiebung, Rotation oder automatisierte Hebe-/Senkmechanik.

Ziel solcher Systeme ist es, teure Tiefgaragenflächen effizient zu nutzen – doch diese technische Innovation bringt juristische Herausforderungen mit sich.

2. Alte Rechtslage: Kein Sondereigentum bei Doppelparkern möglich

Nach der alten Rechtslage (vor dem 1.12.2020) konnte kein Sondereigentum an einem einzelnen Stellplatz innerhalb eines Duplexparkers begründet werden. Grund dafür war § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F., wonach nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig waren. Plattformen oder Einzelplätze in Parksystemen galten nicht als solche.

➤ Folge: Die gesamte Anlage gehörte zum Gemeinschaftseigentum. Die Zuordnung erfolgte bestenfalls durch Nutzungsrechte, nicht durch Eigentum.

3. WEMoG 2020: Neue Möglichkeiten durch Raumfiktion

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gilt § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG in neuer Fassung:

„Zu dem Raum im Sinne des Satzes 1 gehören auch Stellplätze für Kraftfahrzeuge.“

Diese sogenannte Raumfiktion bedeutet:

• Einzelne Stellplätze, auch innerhalb von Doppelparkern oder Parksystemen, können jetzt Sondereigentum sein.

• Voraussetzung ist, dass sie klar abgrenzbar und im Aufteilungsplan bezeichnet sind.

Das stellt eine grundlegende Veränderung im WEG-Recht dar und schafft Rechtssicherheit für Eigentümer und Verwalter.

4. Wann ist ein Doppelparker sondereigentumsfähig?

Damit ein Stellplatz in einem Doppelparker als Sondereigentum gelten kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Achtung: Für Altanlagen bleibt die alte Rechtslage maßgeblich, wenn keine Anpassung der Teilungserklärung erfolgt.

5. Wer ist für Instandhaltung & Wartung zuständig?

Die Instandhaltungspflicht richtet sich nach der Eigentumszuordnung:

➤ Grundsatz: Alles, was dem gemeinschaftlichen Betrieb dient oder technisch verbunden ist, bleibt gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn es ausschließlich durch einen Eigentümer genutzt wird.

6. Sonderfall: Moderne Parksysteme mit mehr als zwei Fahrzeugen

Heute werden neben klassischen Doppelparkern auch Mehrfachparksysteme eingesetzt – etwa für drei bis zwölf Fahrzeuge. Diese Systeme arbeiten häufig:

• automatisiert (Lift & Slide),

• mit Querverschiebung,

• oder als vollautomatische Parktürme.

Rechtliche Einordnung:

• Auch hier gilt: Einzelplätze können seit dem WEMoG sondereigentumsfähig sein, sofern sie abgegrenzt und zugewiesen sind.

• Die gesamte Technik bleibt jedoch meist Gemeinschaftseigentum.

• Aufgrund der Komplexität ist die Instandhaltung stets Aufgabe der GdWE, es sei denn, es existiert eine eindeutige, zulässige abweichende Regelung.

7. Abgrenzung zur GdWE: Was ist keine Gemeinschaftsangelegenheit?

Keine Gemeinschaftsangelegenheit sind typischerweise:

• optische Aufwertungen eines Einzelplatzes (z. B. lackierte Auffahrrampen, Bodenmarkierung),

• private E-Ladeanschlüsse, sofern genehmigt und sondereigentumsbezogen,

• Reinigung durch den Nutzer.

Aber: Diese Veränderungen bedürfen ggf. der Zustimmung durch die GdWE (§ 20 WEG).

8. Urteile & Praxisbeispiele

•  LG München I, Urteil vom 25.10.2021 (1 S 1303/21 WEG):

Die regelmäßige Wartung und Reparatur von Duplexparkern ist Aufgabe der GdWE, selbst wenn nur einzelne Eigentümer sie nutzen.

• OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.04.2023 – 20 W 98/22:

Seit dem WEMoG ist die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen in Palettenparksystemen zulässig, sofern eine konkrete Zuordnung besteht.

• BGH, Urteil vom 04.10.2019 – V ZR 294/17 (Altfall):

Doppelstockparker gelten als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, wenn sie nicht getrennt zugeordnet wurden.

9. FAQ – Häufige Fragen

• Kann ich allein über meinen Duplexplatz verfügen?
  

  Ja, wenn er als Sondereigentum zugewiesen ist. Nein, wenn es sich nur um ein Nutzungsrecht handelt.

• Muss ich meine Plattform selbst warten?
  

  Nur bei ausdrücklicher Regelung. In der Regel ist die GdWE zuständig – auch bei Einzelnutzung.

• Kann ein Ladepunkt installiert werden?
  

  Ja, gemäß § 20 WEG – die GdWE darf dies nur aus triftigem Grund verweigern. Technische Umsetzung und Eigentumsverhältnisse sind zu beachten.

• Was gilt bei einem Ausfall der Hebeanlage?
  

  Die GdWE muss handeln. Technische Störungen sind bei Gemeinschaftseigentum von ihr zu beheben.

Fazit: Klarheit durch das WEMoG – aber nur bei richtiger Umsetzung

Mit dem WEMoG wurde die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen in Duplex- und Mehrfachparksystemen endlich rechtlich klar geregelt. Die Praxis zeigt jedoch: Ohne saubere Teilungserklärungen, Pläne und Grundbucheinträge entstehen schnell Unsicherheiten und Streitigkeiten.

Die Hausverwaltung Reiner GmbH unterstützt Sie bei:

• der Prüfung bestehender Teilungserklärungen,

• der ordnungsgemäßen Zuweisung von Stellplätzen,

• der Regelung von Instandhaltungsverpflichtungen,

• und der korrekten Verwaltung moderner Parksysteme.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Zweifelsfall sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juni 2025