Vereinbarung über Anerkenntnis des Saldos der Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter zulässig

Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.

Der Fall

Der Mieter einer Einzimmerwohnung in Köln hatte sich in einem gerichtlichen Vergleich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis Ende April 2017 verpflichtet. Kurz vor dem vereinbarten Räumungstermin bat der Mieter mit einem an den Vermieter gerichteten Schreiben um Fortsetzung des Mietverhältnisses. Daraufhin bot der Vermieter an, mit der Beauftragung des Gerichtsvollziehers zur Zwangsräumung bis längstens zum 1. Juli 2017 zu warten, sofern der Mieter für die Monate Mai und Juni jeweils bis zum 3. Werktag 190 Euro Nutzungsentschädigung zahlt und ferner noch die ausstehende Strom- und Wasserrechnung von insgesamt 1.588 Euro bis zum 31. Mai 2017 begleicht. Der Mieter akzeptierte das Angebot und zog Anfang Juni 2017 aus. Die offenen Strom- und Wasserkosten zahlte er nicht. Im hier vorliegenden Rechtsstreit verlangte der Mieter die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete mit der offenen Nachzahlung auf und machte im Wege der Widerklage die Zahlung des restlichen Betrags aus der Stromrechnung sowie weitere Kosten geltend. Der Mieter brachte vor, die Betriebskostenabrechnungen, aus denen sich die offenen Strom- und Wasserkosten ergeben, seien formell unwirksam und beruhten auf unzutreffenden Messergebnissen wegen fehlender Eichung der Zähler. Zudem hätte er keine Einsicht in die Abrechnungsbeläge erhalten. Die Vorinstanzen haben die Klage im Grundsatz abgewiesen und den Mieter bezüglich der Widerklage zur Zahlung verurteilt.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt im vorliegenden Fall ebenfalls dem Vermieter Recht. Der Vermieter kann aus der mit dem Mieter geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588 Euro verlangen. Denn auf die Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnungen kommt es nicht an. Insbesondere ist unbeachtlich, ob die Abrechnungen den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Wirksamkeitsanforderungen entsprochen haben. Durch die Vereinbarung, die die ehemaligen Mietvertragsparteien geschlossen haben, ist ein wirksamer Vergleich zustande gekommen. Nach der Auffassung des BGH setzt eine wirksame Einigung über die geschuldeten Betriebskosten nicht voraus, dass die Betriebskostenabrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Dies ergebe sich auch nicht aus § 556 Abs. 4 BGB, wonach Abweichungen zum Nachteil des Mieters nicht zulässig sind. Eine Einigung der Mietvertragsparteien über den Saldo einer konkreten bereits erteilten Betriebskostenabrechnung werde von dieser Norm nicht erfasst.

Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien darüber hinaus nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB stehen der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung entgegen. Wenn Vermieter und Mieter sich darüber verständigen, sich einvernehmlich Klarheit darüber zu verschaffen, welche wechselseitigen Pflichten sich aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum ergeben, bleibt der Schutz des Mieters erhalten.

BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19
Vorinstanzen:
LG Köln, Urteil vom 4. Juli 2019 – 6 S 237/18
AG Köln, Urteil vom 15. November 2018 – 221 C 256/18