Rechenschaftsansprüche gegenüber dem Verwalter – Was Wohnungseigentümer wissen müssen

Kein direkter Anspruch gegen den Verwalter mehr

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat sich ein zentrales Prinzip geändert: Einzelne Wohnungseigentümer haben keine direkten Auskunfts- oder Rechenschaftsansprüche mehr gegen den Verwalter – weder gegen den aktuellen noch gegen einen früheren Verwalter.

Bis zum 30.11.2020 konnten Eigentümer z. B. die Einsicht in Abrechnungen, Kontoauszüge oder Verwaltungsunterlagen direkt beim Verwalter einfordern – und im Streitfall sogar gerichtlich durchsetzen. Seit der WEG-Reform ist damit Schluss.

Rechenschaftsansprüche nur noch über die GdWE

Die neue Rechtslage sieht vor, dass nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähiger Verband solche Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen kann. Eigentümer können also nicht mehr „am Verband vorbei“ klagen – selbst dann nicht, wenn andere Miteigentümer kein Interesse an der Durchsetzung zeigen.

Das zeigt ein konkreter Fall aus Hessen sehr deutlich.

Der Fall: Eigentümerin verklagt Ex-Verwalter – und scheitert

Eine Wohnungseigentümerin hatte im Januar 2022 Klage gegen den früheren Verwalter erhoben. Ihr Ziel: Einsicht in die Kontoauszüge der Jahre 2018 bis 2020. Die Verwaltertätigkeit endete bereits zum 31.12.2020. Das Amtsgericht Wetzlar wies die Klage ab – mit der Begründung, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert.

Berufung ohne Erfolg

Die Eigentümerin legte Berufung ein – jedoch ohne Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main wies mit Beschluss vom 21.10.2022 (Az. 2-13 S 59/22) die Berufung zurück. Begründung: Die Klage war von Anfang an aussichtslos.

Die Klägerin musste die gesamten Prozesskosten tragen.

Die rechtliche Begründung

Das Landgericht bestätigte: Einzelne Eigentümer haben keine Rechenschaftsansprüche mehr gegenüber dem Verwalter. Solche Ansprüche bestehen ausschließlich zwischen der GdWE und dem Verwalter. Das betrifft insbesondere:

• Auskunftsansprüche

• Rechenschaftspflichten

• Einsicht in Verwaltungsunterlagen

• Herausgabe von Unterlagen

Ein Rückgriff auf das frühere Konstrukt eines „Verwaltervertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“ ist ebenfalls nicht mehr möglich – jedenfalls nicht bei Rechenschaftsansprüchen. Allenfalls bei Schadensersatzforderungen könnte dieses Prinzip noch Anwendung finden – was hier jedoch nicht zur Debatte stand.

Auch ein Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen ergibt sich nicht gegenüber dem Verwalter, sondern allein gegenüber der GdWE gemäß § 18 Abs. 4 WEG.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Will ein Eigentümer Auskunft oder Rechenschaft über bestimmte Verwaltungsangelegenheiten, muss er sich an die GdWE wenden. Diese ist dann verpflichtet, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen – ggf. durch eine Klage gegen den (ehemaligen) Verwalter.

Auch wenn andere Eigentümer untätig bleiben, gibt es keinen Weg, direkt gegen den Verwalter zu klagen. Stattdessen muss der Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage gegen die GdWE anstrengen, um den Verband zur Geltendmachung der Ansprüche zu verpflichten.

Ein Beispiel aus der Praxis: Problem mit Verwaltungsunterlagen

Im oben genannten Fall hatte die Klägerin vorgetragen, der neue Verwalter habe bestimmte Unterlagen vom Ex-Verwalter nicht erhalten. Hätte sie korrekt gegen die GdWE geklagt, hätte sie dabei aber ein Risiko aufgedeckt: Denn es stellt sich dann die Frage, ob die GdWE zur Erfüllung des Einsichtsanspruchs überhaupt noch in der Lage ist.

Verpflichtung der GdWE zur Rechtsdurchsetzung

Trotzdem gilt: Die GdWE ist verpflichtet, die Herausgabe der Unterlagen beim Ex-Verwalter einzufordern, damit sie selbst gegenüber den Eigentümern auskunftsfähig bleibt. Diese Verpflichtung ergibt sich aus der früheren Vertragsbeziehung zum Verwalter.

Rechenschaftsansprüche und Treuhandkonten

Im entschiedenen Fall war unklar, ob es sich um ein Girokonto der GdWE oder um ein Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters handelte. Doch selbst bei einem unzulässigen Treuhandkonto bleibt die Rechtslage gleich: Die GdWE ist anspruchsberechtigt, nicht der einzelne Eigentümer.

Verwalter dürfen nicht einfach fremde Gelder – z. B. aus anderen GdWE oder Sondereigentumsverwaltungen – auf einem gemeinsamen Konto führen. Falls das dennoch geschah, müssen unbeteiligte Daten geschwärzt werden. Der Verwalter hat gegebenenfalls eine eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit und Vollständigkeit der offengelegten Daten abzugeben.

Fazit: Rechenschaftsansprüche im WEG – nur noch über die GdWE

Seit Inkrafttreten des WEMoG gilt:

Einzelne Wohnungseigentümer können keine Rechenschaftsansprüche mehr direkt gegen den Verwalter geltend machen. Ansprüche wie Einsichtnahme, Auskunft oder Herausgabe von Unterlagen sind nur über die GdWE durchsetzbar.

Wer als Eigentümer dennoch etwas durchsetzen möchte, muss den gesetzlich vorgesehenen Weg gehen:

1. Antrag an die Eigentümerversammlung, damit die GdWE tätig wird

2. Gegebenenfalls Beschlussersetzungsklage, falls die Gemeinschaft nicht handelt

Unser Tipp:

Verwalter und Verwaltungsbeiräte sollten frühzeitig dafür sorgen, dass Übergaben lückenlos dokumentiert werden. Eigentümer wiederum sollten bei Problemen nicht direkt gegen den Verwalter vorgehen, sondern über die GdWE aktiv werden.