Änderungen in der Abrechnung für die GdWE seit der WEMoG-Reform

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, hat tiefgreifende Änderungen für die Verwaltung von Wohnungseigentum mit sich gebracht. Besonders betroffen sind die Abrechnungspraxis und die finanzielle Darstellung innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Nachfolgend werden die wichtigsten Neuerungen erläutert.

1. Geänderte Beschlussfassung zur Jahresabrechnung

   • Eine der zentralen Änderungen betrifft die Art und Weise, wie die Jahresabrechnung beschlossen wird. Vor der Reform mussten die Eigentümer die gesamte Jahresabrechnung beschließen. Mit dem WEMoG erfolgt die Beschlussfassung nun nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Die detaillierte Jahresabrechnung selbst wird lediglich zur Kenntnis genommen, wodurch die Entscheidungsfindung erleichtert und Streitigkeiten reduziert werden sollen.

2. Flexiblere Kostenverteilung innerhalb der GdWE

   • Das WEMoG ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, bestimmte Kosten abweichend vom bisherigen Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG können Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass einzelne Kostenpositionen anders als nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Das betrifft zum Beispiel Betriebskosten oder Kosten für besondere Modernisierungsmaßnahmen. Eine vollständige Umstellung des gesamten Abrechnungsmodus bedarf jedoch weiterhin einer Vereinbarung aller Eigentümer.

3. Harmonisierung mit dem Mietrecht

   • Ein bedeutender Aspekt der Reform ist die Angleichung des Wohnungseigentumsrechts an das Mietrecht. Für vermietete Wohnungen gilt nun, dass die Kostenverteilung innerhalb der GdWE auch für die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter maßgeblich ist. Dies sorgt für mehr Klarheit und reduziert Konflikte zwischen Vermietern und Mietern.

4. Keine Rechnungsabgrenzung in der Jahresabrechnung

   • Trotz der Modernisierung bleibt die Jahresabrechnung als reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung bestehen. Das bedeutet, dass Einnahmen und Ausgaben nur im Jahr ihres Zuflusses oder Abflusses erfasst werden und keine Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden. Diese Regelung soll die Abrechnung verständlicher machen und den Verwaltungsaufwand minimieren.

5. Neue Darstellung der Erhaltungsrücklage

   • Mit dem WEMoG wurde die bisher als „Instandhaltungsrücklage“ bekannte Position nun in „Erhaltungsrücklage“ umbenannt. Diese Rücklage ist ein zentraler Bestandteil der finanziellen Absicherung der GdWE und dient dazu, langfristige Instandhaltungen und notwendige Modernisierungen zu finanzieren. Der Verwalter ist nun verpflichtet, im Rahmen des neuen „Vermögensberichts“ eine detaillierte Darstellung der Erhaltungsrücklage zu liefern. Diese muss neben dem aktuellen Stand auch die geplante Verwendung der Mittel umfassen, sodass Eigentümer eine bessere Transparenz über die finanzielle Lage der Gemeinschaft erhalten.

6. Soll- und Ist-Darstellung in der Abrechnung

   • Ein wesentliches neues Element in der Abrechnungspraxis ist die Verpflichtung zur Gegenüberstellung von Soll- und Ist-Daten. Dies bedeutet, dass in der Abrechnung nicht nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (Ist-Werte) dargestellt werden, sondern auch die geplanten oder beschlossenen Beträge (Soll-Werte). Diese Gegenüberstellung hilft, Abweichungen zu erkennen und deren Ursachen zu analysieren. Dadurch erhalten die Eigentümer eine bessere Entscheidungsgrundlage für zukünftige Finanzplanungen und können fundierte Beschlüsse zur Anpassung der Vorschüsse oder Erhöhung der Rücklagen treffen.

7. Einführung des Vermögensberichts

   • Eine weitere Neuerung ist die Pflicht des Verwalters, einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser soll eine umfassende Übersicht über das Gemeinschaftsvermögen bieten, insbesondere bezüglich der Erhaltungsrücklage, Rücklagen für Modernisierungen und bestehende Verbindlichkeiten. Der Vermögensbericht sorgt für eine verbesserte finanzielle Kontrolle und soll Eigentümer in die Lage versetzen, informierte Entscheidungen über Investitionen und Rücklagenbildungen zu treffen.

8. Umsetzung durch die Hausverwaltung Reiner GmbH

   • Die Hausverwaltung Reiner GmbH setzt diese neuen gesetzlichen Vorgaben mit der Branchensoftware von Immoware24 um. Diese Software ermöglicht eine gesetzeskonforme, transparente und effiziente Abrechnung, speziell im Hinblick auf die Soll-Ist-Darstellung, die Verwaltung der Erhaltungsrücklage und die Erstellung des Vermögensberichts. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Anforderungen des WEMoG präzise eingehalten und die Eigentümer bestmöglich informiert werden.

9. Erleichterung der Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen

   • Durch das WEMoG wurde auch die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen reformiert. Sie sind nun unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Dies ermöglicht schnellere Entscheidungsprozesse und stellt sicher, dass notwendige Beschlüsse nicht an einer geringen Teilnahmequote scheitern.

Fazit

Die WEMoG-Reform hat die Abrechnungspraxis der GdWE erheblich modernisiert. Durch die neue Art der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, flexiblere Kostenverteilungen und die Einführung des Vermögensberichts wurde mehr Transparenz und Effizienz geschaffen. Besonders die detaillierte Darstellung der Erhaltungsrücklage gibt den Eigentümern eine bessere Planungsgrundlage für zukünftige Instandhaltungen und Investitionen. Die Gegenüberstellung von Soll- und Ist-Werten sorgt für eine bessere Kontrolle der finanziellen Entwicklung. Die Hausverwaltung Reiner GmbH setzt diese Anforderungen mit Immoware24 um und gewährleistet eine gesetzeskonforme Umsetzung der Abrechnungen. Trotz der Erleichterungen bleibt die Umsetzung in der Praxis eine Herausforderung, die eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwaltern und Eigentümern erfordert.