Absperrventil: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Einfach erklärt.

Was ist ein Absperrventil?

Ein Absperrventil ist ein wesentliches Bauteil in Wasser- und Heizungsanlagen. Es dient dazu, den Durchfluss von Flüssigkeiten oder Gasen gezielt zu regulieren oder komplett zu stoppen. Absperrventile werden in der Haustechnik für verschiedene Zwecke eingesetzt, etwa zur Wartung, Reparatur oder im Notfall, wenn eine Undichtigkeit vorliegt.

Typische Einsatzbereiche sind:

• Wasserversorgung: Absperrventile befinden sich an Wasserleitungen, um einzelne Bereiche oder Wohnungen gezielt abzutrennen.
• Heizungsanlagen: In Heizkreisläufen ermöglichen Absperrventile das Abschalten einzelner Heizkörper oder Stränge.
• Gasleitungen: Hier dienen sie zur Sicherheit, um den Gasfluss bei Bedarf zu unterbrechen.

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stellt sich oft die Frage, ob ein Absperrventil dem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Diese Frage ist relevant für die Zuständigkeit bei Wartung, Reparaturen und möglichen Kostenverteilungen.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Ob ein Absperrventil als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von seiner Lage und Funktion.

Definitionen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

• Sondereigentum umfasst die Räumlichkeiten einer Wohnung sowie deren Bestandteile, sofern sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch notwendig sind.
• Gemeinschaftseigentum sind alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses wesentlich sind oder sich nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer zuordnen lassen. Dazu gehören tragende Wände, Fassaden, Treppenhäuser, Dachkonstruktionen sowie alle wesentlichen Versorgungsleitungen bis zu ihrem individuellen Abzweig in die Wohnung.

Das bedeutet, dass Leitungen und Absperrventile, die mehrere Wohnungen versorgen oder für die gesamte Anlage wichtig sind, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Einzelne, innerhalb einer Wohnung liegende Absperrventile können hingegen dem Sondereigentum zugeordnet sein.

Lage des Absperrventils als entscheidender Faktor

1. Absperrventil innerhalb der Wohnung

   • Wenn sich das Absperrventil innerhalb einer Wohnung befindet und nur diese eine Wohnung versorgt (z. B. ein Absperrventil unter dem Waschbecken oder an einem Heizkörper), zählt es in der Regel zum Sondereigentum.
   • Der Wohnungseigentümer ist dann selbst für Wartung und Reparatur verantwortlich.

2. Absperrventil im gemeinschaftlichen Bereich (z. B. Keller, Steigleitung)

   • Absperrventile, die an Hauptversorgungsleitungen sitzen und mehrere Wohnungen oder das ganze Gebäude versorgen, gelten als Gemeinschaftseigentum.
   • Dazu zählen auch Absperrventile im Heizungskeller oder an den zentralen Versorgungssträngen eines Mehrfamilienhauses.
   • In diesem Fall trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für Wartung und Reparatur.

3. Absperrventile an Versorgungssträngen mit Abzweigungen zu Wohnungen

   • Eine besondere Situation ergibt sich, wenn sich ein Absperrventil an einem Versorgungsstrang befindet, der einzelne Wohnungen abzweigt.
   • Nach gängiger Rechtsprechung sind diese Ventile meist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, da sie noch Teil der gemeinschaftlichen Versorgungsstruktur sind.

Rechtliche Einordnung und Urteile

Die Gerichte haben sich in verschiedenen Fällen mit der Frage beschäftigt, ob Absperrventile Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind. Hier einige wesentliche Punkte:

• Bundesgerichtshof (BGH) und weitere Urteile

  • Der BGH hat klargestellt, dass zentrale Versorgungsleitungen und deren wesentliche Bauteile in der Regel Gemeinschaftseigentum sind.
  • Auch Absperrventile, die sich vor dem individuellen Wohnungsanschluss befinden (z. B. in der Steigleitung), gelten als Bestandteil der gemeinschaftlichen Anlage.
  • Selbst dann, wenn ein Absperrventil technisch nur eine einzelne Wohnung betrifft, kann es dennoch Gemeinschaftseigentum sein, wenn es Teil der Hauptversorgungsleitung ist.

• Sondereigentum nur bei exklusiver Nutzung und räumlicher Abtrennung

  • Absperrventile, die ausschließlich einer einzelnen Wohnung dienen und sich innerhalb der Wohnräume befinden, können dem Sondereigentum zugeordnet werden.
  • Dies betrifft etwa Ventile an individuellen Wasser- oder Heizungsanschlüssen innerhalb der Wohnung.

Wer trägt die Kosten für Reparatur und Wartung?

Die Frage, wer die Kosten für Wartung oder Reparaturen eines Absperrventils tragen muss, hängt ebenfalls von dessen Einordnung ab:

• Bei Gemeinschaftseigentum

  • Die Kosten für Reparaturen oder Austausch werden in der Regel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, da es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt.
  • Die Verwaltung ist für die Instandhaltung verantwortlich.

• Bei Sondereigentum

  • Der einzelne Wohnungseigentümer muss für Reparaturen oder Austausch des Absperrventils aufkommen.
  • In diesem Fall entscheidet er selbst über Wartung und ggf. Ersatzteile.

Eine Sonderregelung kann in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Manche Wohnungseigentümergemeinschaften legen vertraglich fest, dass bestimmte Bauteile, obwohl sie Gemeinschaftseigentum sind, auf Kosten der jeweiligen Eigentümer gewartet oder repariert werden müssen.

Fazit: Ist das Absperrventil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Einordnung eines Absperrventils als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum hängt hauptsächlich von seiner Lage und Funktion ab:

Sondereigentum:

• Absperrventile innerhalb der Wohnung, die nur für diese eine Einheit relevant sind.
• Dazu zählen z. B. Absperrhähne an einzelnen Sanitäranschlüssen oder Heizkörperventile.

Gemeinschaftseigentum:

• Absperrventile an Hauptversorgungsleitungen oder in gemeinschaftlich genutzten Bereichen (z. B. Keller, Steigleitungen).
• Ventile, die sich vor dem individuellen Wohnungsanschluss befinden.
• Zentral gesteuerte Absperrventile, die für mehrere Wohneinheiten relevant sind.

Empfehlung: Falls Unklarheiten bestehen, sollte ein Blick in die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geworfen werden. Zudem kann eine rechtliche Beratung oder Abstimmung innerhalb der WEG sinnvoll sein, um Streitigkeiten zu vermeiden.