Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Diese Grundsatzentscheidung veröffentlichte der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2010.
Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten darüber, ob die Instandhaltungsrücklage in einer Jahresabrechnung richtig abgerechnet worden war. Die angefochtene Abrechnung enthielt eine Kostenposition Rücklage Haus mit einem Gesamtbetrag von 13.440 Euro und wies die entsprechenden Anteile der Wohnungseigentümer aus. In einem weiteren Abschnitt war eine Kostenposition Zugang zur Rücklage Haus mit dem Gesamtbetrag ausgewiesen. Deren Gesamtbetrag entsprach dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gemäß dem Wirtschaftsplan. Tatsächlich stand aber diese Summe nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Wohnungseigentümer Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gezahlt hatten. Deshalb fochten einige Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung an. Sie waren der Ansicht, dass in der Abrechnung nur die tatsächlich erfolgten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden dürfen.
Das Karlsruher Gericht bestätigte die Ansicht der klagenden Eigentümer und erklärte die Jahresabrechnung für rechtswidrig. Die Richter erläuterten, dass nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung der getätigten Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres für eine Eigentümergemeinschaft erstellt werden muss. Diese hat eine geordnete und übersichtliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie die Höhe der gebildeten Rücklagen zu enthalten. In der Praxis wird dabei oft der Sollbetrag der Rücklagenzuführung gemäß Wirtschaftsplan als Ausgabe in die Jahresabrechnung eingestellt. Dementsprechend wird dann unzulässigerweise unter dem Punkt über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ebenfalls der Soll-Betrag angegeben. Die tatsächlichen und geschuldeten Zahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage dürfen aber in Jahresabrechnungen weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten gebucht werden.
In der obligatorischen Darstellung zur Entwicklung der Instandhaltungsrücklage müssen die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen aufgelistet und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen angegeben werden. Eine Abrechnung, die nur die Beträge ausweist, die der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind, genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen. Denn die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind eine Einnahme. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Die Zuordnung der Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage führt nicht zu einem Geldabfluss, sondern das Geld bleibt der Eigentümergemeinschaft erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe aus (BGH, Urteil v. 04.12.2009, Az. V ZR 44/09).
Quelle:
WEG Telegramm, Von Marc Popp | 1.März 2010
